合宜住宅變「樂透宅」抽到就賺到？揭密投資客如何破解轉售限制2019-06-14 10:28今周刊

【撰文黃健誠】

近年來，政府為了解決民眾「住」的問題，推出如可抽籤承購、價格較低的合宜宅，或是租金較週遭行情低、只租不賣的社會宅，但在政府的美意下，卻傳出有投資客利用法拍合宜宅賺取暴利。

如板橋浮洲及A7機捷站的合宜宅，雖分別有五年及十年不得轉賣的閉鎖限制，但兩處合宜宅近年法拍案件頻傳，更有得標單價喊到每坪33.38萬元，比原先承購的19.5萬元還高了7成。

板橋的浮洲合宜宅及龜山的A7合宜住宅分別於2012年及2013年開放符合資格的民眾抽籤承購，當時浮洲合宜宅的承購價為19.5萬元，雖然位置較為偏遠，但因板橋少有的一字頭房價，還是吸引民眾搶破頭登記參加4009戶的抽籤。

A7合宜宅當時則有4238戶開放抽籤承購，每坪15萬元的親民價格，同樣也吸引不少民眾登記抽籤，但根據法拍業者的統計，從民國105年至今，兩處合宜宅已有46戶被法拍。

查閱合宜宅過往至今所有的法拍案件，得標單價都超過當時抽籤承購的價格，例如浮洲合宜宅去年12月曾有一筆法拍案件，得標單價為33.38萬元，遠高於當時承購價19.5萬元達7成之多、與承購價的總價差高達623萬元。

不過，寬頻房訊發言人徐華辰指出，浮洲合宜宅附近並無新建案，若以附近中古屋行情約20多萬元來看，法拍得標單價明顯高於行情很多，有可能是投資人利用一些方法做高債權，將拍賣底價拉高，但得標價不見得是實際上買賣議定的金額，或許價差並沒有這麼誇張。

徐華辰表示，從浮洲合宜宅的法拍案件來看，拍賣的原因多為清償票款或是清償債務，利用法拍方式躲過轉售的閉鎖期限制，的確是有可能的。

例如，賣家可能私下與買家先議約，談妥價格後，買家先利用人頭簽訂租賃契約，再與賣家簽訂本票後，以償還票款為由，故意讓房子被法拍。

除了假債權轉讓房子

也可以先議約等限制解除

而「買賣不破租賃」這一點，讓其他想投標的民眾對於有租約、不點交的房子有所顧忌，不太會去興趣參與競標，債權人反而可以優先承受，不用等到一般法拍案要到3、4拍才成交。

另外，買賣雙方簽訂高額本票又可以拉高法拍的底價，法拍後的價金照債權順位分配，第一個是銀行，再來就是買賣雙方簽訂的假債權，法拍後，買方也可以從賣方手上，經由法拍程序，順利轉手取得房子。

就算有人參與投標，因拍賣底價已拉高的緣故，就算被標走也還有賺取價差的空間。

徐華辰也補充說明，除了用債權的方式讓房子被法拍外，也可能如同早年多起軍宅轉售的例子，買賣雙方先私下議約，談妥價格後買方先付前金給賣方，等到轉售限制的閉鎖期以後，再將尾款付清，正式過戶。

2021年時，A7合宜宅的五年轉售限制將解除，有業者指出，未來恐將出現拋售潮，只要價格拉高，也讓抽中合宜宅再轉賣的民眾，無疑是「中了樂透」。徐華辰對此則表示，雖然的確有可能出現合宜宅的轉售潮，但若大量物件湧入市場，也可能會造成當地房價的鬆動。

對於合宜宅法拍案件頻傳，營建署對此則回應，為了避免不當炒作，雖然已採預告登記限制一定時間內不得出售、贈予、交換或信託移轉給他人，但無法排除強制執行的效力，未來已不再辦理合宜住宅，並籲請各地方政府不要再推動出售式的住宅，只推只租不售的社會住宅。