業界對抑制房價手段 的 反映

我們對住宅五法的再呼籲 社論/聯合報
本報六日「信守捍衛居住正義承諾」社論呼籲，藍綠政黨切莫輕忽住宅五法未在這屆立委任滿前完成立法工程，將嚴重危及兩黨領袖誓言找回居住人權的威信後，膠著數月的住宅五法經過一番折衝與角力，終於趕在第七屆第八會期休會前一天三讀過關。至此，象徵著政府落實居住正義決心的第一塊改革基石，終告確定就位。
一如預期，內含不動產經紀業管理條例、地政士法、平均地權條例、住宅法及土地徵收條例的住宅五法得以三讀，仍然無法做到實價課稅。然而，實價登錄畢竟是護衛居住人權的第一塊試金石，即使經由登錄制獲得的不動產交易資訊，不得做為稅捐機關課稅之用，在捍衛居住正義的里程碑上，實價登錄的法制化，仍具有搶下第一座灘頭堡的重要意義。

須強調的是，房產的價值在於滿足人們安身立命的基本需求，而非投機致富的終南捷徑；因而，居住正義所應捍衛者，自然也不能僅是保障居住人權，還須包含房產利益的分配正義。落實居住正義若是一場戰役，住宅五法即是邁向勝利的第一哩路；當登錄機制經立法解鎖，得以消除市場資訊不對稱的積弊時，我們必須再次呼籲並提醒執政者，登錄資訊的告示功能，僅在維持價格透明化秩序；但不動產稅負偏低的誘因不除，追逐房產暴利的炒作惡習就不會止息。

毋庸置疑，執政者的下一步，即是讓實價課稅與實價登錄分進合擊，完成居住正義的最後一哩；禁止實價登錄資訊用於課稅，不能成為實價課稅挫敗的理由。嚴格來說，實價課稅的主要障礙，來自稅制本身的扞格，更甚於交易資訊的取得，亦即台灣特有的土地稅制，允許土地按照偏離市價的公告現值計算增值利益，而非依實價課徵交易利得的所得稅，即使稅捐機關取得真實市價，依然只能以公告現值對土地的資本利得徵稅。

這說明了，實價登錄用於課稅存有兩大矛盾：一是住宅五法促成不動產價格走入登錄時代，固可帶動公告現值等官訂的不動產價格趨近於市價，但其趨近的速度與幅度，仍取決於地方政府的配合度；二是稅法並未提供土地交易按「實價」課稅的法源，住宅五法封殺了稅捐機關取得實價的機會，就課稅而言並無重大差別。

認清實價課稅在住宅五法中的本質後，執政者必須為居住正義付出更真誠的行動力，也就是說，與其期盼地方政府據實反映登錄實價，被動彌補不動產交易課稅的缺口，不如主動修補稅制，將課稅基礎改為實價，才是構築不動產交易利得合理化課稅環境，更為急迫而有效的做法。

此外，要矯正現行土地按公告現值課徵增值稅後，即不再課徵所得稅的缺失，最速效的方法，是在不重複課稅的前提下，交由所得稅執行。可行的做法包括允許土地增值稅成為所得稅的減項；或者，從所得基本稅額條例（即最低稅負制）著手，將公告現值與市價間的差額，納為最低稅負的課徵稅基，賦予最基本的繳稅義務。

不動產利得按實價課稅的目的，不單只為追求租稅公義，同時還具有合理化房產稅負的關鍵意義。例如政府為打擊炒房，今年六月起，對持有未逾二年即移轉的非自用不動產，加徵百分之十到十五的特種貨物及勞務稅（奢侈稅），其不論賺賠都要繳稅的特質，雖能發揮打擊投機的威嚇效果，但就資本利得的課徵本意，卻難謂之公平。實價課稅如能在所得稅上獲得彰顯，奢侈稅也才有重新接受檢驗的機會。

由實價登錄拉開的居住正義序幕，能為不動產市場帶來秩序重整的機會；但因交易而生的利得，對誘發炒作、惡化所得分配的影響，則非實價登錄所能管控。高舉居住正義大旗的執政者，此刻更需省思：實價登錄本非實價課稅的唯一正解，只有修補稅制結構的錯誤，實價課稅才有出路。