改革不動產稅

改革不動產稅 舒緩世代對立中國時報 

未來感到無奈與失望。有人引用香港人的觀點，說香港現在非常糟糕，經濟被大陸財團控制，造成年輕人低薪與高失業，而且香港超高房價，更造成年輕人的絕望。並以此類比台灣，簽了服貿就會「香港化」。

香港去年年底平均國民所得已近38000美金，失業率只有3.1%。2003年，香港和大陸簽訂「更緊密的經貿關係安排」（CEPA），為剛經歷SARS的萎靡經濟帶來了大補丸，服務業更大幅成長。經濟表現不是如反服貿者所說的那麼不堪，最近香港被評為全世界最宜居、最高齡的地區。但是，反服貿者所指出的相關問題，剛好也值得我們來當成前車之鑑。

我們要提醒，香港與大陸緊鄰，對陸資來港並沒有太多防範。我們與大陸相隔台灣海峽，給予陸企來台的開放程度遠小於CEPA，並且對於陸資來台要嚴格審查。拿香港的類比台灣的未來，令人難以苟同，但是香港房價過高則是事實。台灣房價亦已偏高，但目前稅制對房地產炒作者並沒有嚇阻作用，進行稅制改革是必要的。借鏡香港問題，促成台灣的不動產稅制改革，有其急迫性。

我國的房地產稅制，可以分為每年都該繳納的持有稅及買賣時發生的交易稅。前者如房屋稅、地價稅、空地稅等，後者則為所得稅、增值稅及近年實施的特銷稅（奢侈稅）等。對於房地產投資能否獲利，就要看持有期間房地產的增值幅度，及成本面每年付出的持有稅和買賣時負擔發生的交易稅，再去計算整體的投資報酬率。

歐美很多地方，房地產並非誘人的投資工具，是因為每年要繳納的持有成本令投資者卻步。百分之一是常見的稅率，我國平均而言卻只有千分之一，稅負嚴重偏低。

過去台北市財政局長邱大展曾批評，北市豪宅「元大一品苑」一年房屋稅加地價稅只有4萬元，不但比管理費還少，也比汽車的稅低。日本一棟新台幣2億元的房子，每年至少要繳170萬元房屋稅，跟台北「元大一品苑」4萬元差距甚大。

地價稅與房屋稅的稅基是申報地價（大部分都是公告地價的8成）與房屋評定現值，兩者與市價都有極大落差，這個部分的修改是地方政府的權責。過去地方政府有很多的藉口，不願意調高，以免得罪人，增加民眾負擔。但是目前地方財政相當困窘，政府應在中央與地方《財政收支劃分法》中，將統籌分配款的分配，以地方政府拉升地價稅與房屋稅，當成地方財政努力的參數，來誘導不動產持有成本的上升。

交易成本，因為是買賣時才發生，是一次性的稅負。土地增值稅之課徵係為實行國父孫中山先生「漲價歸公」之主張。然每年公告的現值與市價有相當大的差距且亦有時間上的落差。當經濟情況景氣時，地價狂飆，投機客短期買賣，政府卻有課不到多少稅的窘境，無法做到「漲價歸公」。目前房屋交易按實價課徵所得稅，若無交易資料得以依所得稅法細則等法令就個人出售房屋交易所得標準核定，土地則是按公告現值課徵土增稅。

在房地分離課稅的情況下，不但公告現值與市價落差甚大，亦造成土增稅稅負偏低的問題。實務面上，建設公司更常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。若要徹底解決，惟有配合實價登錄制度，推動房地合一課稅，將房屋與土地總價按實價合併課徵所得稅，以擴大稅基。

財政部曾多次表示逐步落實實價課稅等，是未來不動產稅制改革的方向。然而沒有時間表，沒有具體行動，改革就延宕下來。如果在馬總統第二任上台時後標榜「公平正義」的稅改，不是動資本市場的證所稅，而是不動產稅制改革，則今日總統聲望應大不相同。

學運未退潮，財政部應以具體行動展現舒緩世代對立的決心。