都更 CASE

 爆水管揪海砂屋 京華城對面樓重建身價翻到18億

 
 

一場水管爆裂事件，進而促成北市海砂屋都更案，不只解決這棟老華廈的結構公安問題，更讓全案價值翻倍至18億元，不僅每戶室內坪可1坪換1坪帶車位，房價從原有單坪60餘萬，躍升為近百萬，其中1樓店面連同地下室價值，33年來因此大翻近10倍，高達2.1億元，扣除成本後屋主淨賺約1.7餘億，堪稱該案最大贏家！

金泰鈺寶大廈為海砂屋，住戶天花板都有水泥塊脫落情形。林琨凱攝

「2年前接獲法院通知，房客燦坤透過保險公司代位求償100餘萬，原來是水管爆裂，導致電器泡水！」房東吳承叡身兼管委會主委，深入追查，發現社區華廈的混凝土氯離子超標，即為俗稱的海砂屋，因混凝土包覆性不足，以致公共水管爆裂，他最後協調管委會、保險公司與個人各賠償1/3後，決心正視社區海砂屋問題。

由於社區地下室水管爆裂，經主委吳承叡追查後，展開海砂都更程序。林琨凱攝

該「金泰鈺寶」為7樓高的華廈，共計26戶，位於北市松山區八德路4段，緊鄰京華城，屋齡33年，社區近10年來，有住戶陸續發現天花板水泥塊掉落，近3年來外牆磁磚剝落事件頻傳，其中有次磁磚掉落防護網後，彈下後恰好砸到停等紅燈的女騎士，所幸有戴安全帽，人無大礙，卻因此鬧上社會新聞。

外牆磁磚脫落，間接砸到女騎士，好險有安全帽防護，人無大礙。住戶提供

天花石塊崩落，部分住戶歸咎頂樓違建，重量過重所致，而過去做耐震檢測，測出氯離子超標，並非是海砂屋正式檢測報告，不過，住戶擔心社區被鑑定是海砂屋後，遭列管後有拆除風險，只在社區外牆加裝防護網，加強屋內結構補強，大多消極面對。

住在海砂屋內，每遇地震常會有水泥塊掉落，讓住戶活在恐懼中。住戶提供

由於具備都更危老專業背景，吳承叡決心自辦海砂都更，不讓建商分掉35~40%利潤，由自主更新會扮演實施者，找建築師規劃、營造廠興建、銀行融資等，最後讓房屋更新價值，全部回歸於住戶，形成足夠誘因，促使該案成功。

海砂屋住戶保守房屋結構問題，能夠都更重建，多半鬆一口氣。林琨凱攝

扛起更新會總幹事重責的吳承叡，由理事長黃俊生準備千萬作為前期費用，委託建築師規劃設計、估價師估算重建前後價值，提出明確方案後，成功說服其他住戶參加都更。

另外，吳承叡看準華廈後方鄰接的60年3樓磚造透天厝，基地可提供都更後新建物的平面車道進出，讓住戶不用出一毛錢，由銀行融資，未來整體建物增益達千萬以上，吳承叡說，老透天位處宮廟旁暗巷，周圍有非法攤販，整體價值低，8名家族成員考量未來將分配到前棟單元，價值大幅提升，最後20分鐘就同意，順利完成整合。

金泰鈺寶與後面鄰接的透天厝一起都更，將改造為人文小豪宅。林琨凱攝

該案2019年8月核准成立自主更新會後，9月完成海砂屋鑑定，今年1月正式將事業、權變計劃合併送件，今年9月經168專案審議，10月辦理自提修正說明會，預計最快下個月全案核准通過，年底前拆除建物，明年農曆年後動工，預計2023年完工。

北市都更處統計，海砂屋都更案自事業計畫報核至核定，平均歷時約2年，最大困難在於住戶間的整合。吳承叡說，都更程序從去年8月正式啟動，至今1年又3個月，在台灣為少見快速過關的海砂自主都更案，主要是事前準備充裕、擬訂計畫完備，也同時啟動海砂鑑定、事業計畫、權變計畫等，加上住戶目標一致，才能順利過關。

從大樓頂樓可見正在改建為商辦的京華城。林琨凱攝

該案基地面積總計約224坪，位於八德路4段及其181巷17弄，與吉祥路所圍街廓，最後整合至27位地主，將更新為「八德采邑」地上15層，地下4層SRC大樓，共計56戶住家、2戶店面、平面車位41輛、機車位47輛，總銷價值達18億，為原建物的2.33倍，每1坪土地可配回8坪權狀坪，估計室內坪可1坪換1坪，還可外加車位。

吳承叡說，能有這麼高的分回價值，主要在於海砂與都更獎勵可疊加，而基地周圍中古建物，單坪行情約60萬，該案更新後預估可至近百萬水準，無論分回面積或房價，都能因為都更後有所增長。

北市金泰鈺寶海砂屋將都更為總價值18億的鋼骨大樓，圖為模擬圖。住戶提供

吳承叡的店面共160餘坪，由1樓50幾坪，與地下室100多坪所組成，33年前由長輩黃俊生砸約2500萬購入，因土地持分多半灌到地下室，當時他考量每年要多繳6000~8000元的地價稅，還一度反對，因土地持分約16%，為該案最大地主，都更後價值翻10倍達2.1億，扣除成本的共同負擔部分，淨賺約1.7億，也可讓住戶免於生活在海砂屋的恐懼中，讓身為虔誠教徒的吳承叡大呼：「這是神的恩典！帶給27戶每位住戶美善祝福，這是用錢投資，也換不到的。」

金泰鈺寶自主都更案總幹事吳承叡，與長輩黃俊生因持有土地面積最大，成該都更案最大贏家。林琨凱攝

住戶吳小姐說：「上次地震時天花板半夜掉下石塊，『咚』一聲，嚇壞所有人，颱風天也會漏水，一家5口住起來提心吊膽」。對於未來都更後，新家房價暴漲？她說：「房價能漲多少，我並不知道，但一想到地震，要拉3個孩子向外逃，就覺得害怕！」強調住起來安全最重要。

住戶連先生指出：「除了屋內石頭掉落，外牆也好幾次剝落，差點砸傷人，真的很危險！這次都更順利，感謝自主都更會的幹部，找到建築師、營造公司，可用好一點的建材，讓大家住得安全，也感謝所有住戶齊心協力，一起促成這樁都更案。」（楊明峰／台北報導）

金泰鈺寶大廈將與後方鄰接的老屋，合併基地都更。林琨凱攝