減少虛坪的正確方向

屋簷雨遮計價否 一屋兩制亂房市

2016/09/18 10:42:36 聯合報 高源不動產估價師事務所所長陳碧源

高源不動產估價師事務所所長陳碧源

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新政府上台後，不斷進行不動產制度改革。除推動社會住宅與租賃法制化，另一把劍正準備伸向屋簷及雨遮去登記化，不動產市場勢必掀起另一波瀾。

屋簷及雨遮看得到、用不著，占權狀面積達百分之二到六。但因要計價，使得虛灌房屋坪數的問題屢屢引發爭議。

民國九十九、一百年間，政府以預售房屋屋簷及雨遮計面積不計價方式處理，以降低民眾不滿。然而在預售屋轉為新成屋後，於不動產交易市場上，因為權狀有計算屋簷及雨遮面積，所以大多計價。產生房市一屋兩制的怪現象。

內政部今年九月間預告修訂地籍測量實施規則，擬就屋簷及雨遮去登記化，即刪除屋簷及雨遮以附屬建物辦理測量的規定，藉以呼應現行國內司法實務及學說上關於屋簷及雨遮不具構造上的獨立性，或具登記能力建築物應具有定著性、構築性、外部空間隔離性、用途性等的看法。

然而，此舉除將引發建商的不滿，更重要的是，不動產交易市場上將出現新舊建築物面積計算基礎不一致的現象。買賣雙方經常以建坪單價及建物面積作為買賣參考依據。此舉將產生雞兔同籠比較的問題，仍會有交易糾紛。此外，國內不動產交易市場，向來以實坪與虛坪併計面積予以計價交易。這與國際市場上向來以實坪或以主建物作為交易衡量基礎有所出入。

為避免日後交易及投資評價困擾，呼籲政府除進行屋簷及雨遮的去登記化，應進一步於不動產銷售契約書等範本中，以主建物面積作為銷售價格計算基礎，以統一國內房地產計價模式，除可與國際接軌外，也可減少相關紛爭。

倘政府未予以統一計價模式，建議民眾在購置不動產前，應詳細閱讀建物謄本，就其中的主建物、附屬建物、公設部分予以分析建物面積的組成方式，以主建物或主建物加計陽台的得坪率予以分析相關單價，為自己一生難得購置的不動產作最嚴格的把關。