實坪價格

雨遮不計坪 買房要做足功課回推實坪

2017/12/30 09:48:00

民國107年起，新建房屋雨遮和屋簷不計坪、不計價，房仲建議購屋人應做功課了解主建物和附屬建物面積，最重要還是整體考量路段、環境、物件品質及財務能力等。（中央社檔案照片）

（中央社記者韋樞台北2017年12月30日電）民國107年起，新建房屋雨遮和屋簷不計坪、不計價，消費者購屋該注意什麼？房仲建議，詳查謄本紀錄再回推實坪價格，整體考量路段、環境、品質和財務能力再決定。

雨遮和屋簷計坪和計價問題，未來將處於三種制度混合的尷尬階段。用時間點切割，100年5月前申請建照房屋，雨遮和屋簷通通計坪又計價；100年5月到106年12月31日申請建照房屋計坪、不計價；107年1月1日起，新申請建照房屋雨遮和屋簷不計坪、不計價。

過渡期間，購屋人難免混淆，不妨記住二大原則，一是現階段想買「已蓋好」中古屋或新成屋者，雨遮和屋簷通通會計算在權狀內；二、想買「未蓋或正在蓋」的預售屋者，只要問清楚代銷或建商，究竟何時申請建照，是否計坪。

購屋人在意的是雨遮和屋簷到底占多大面積，價格該怎麼算？第一太平戴維斯不動產估價師事務所長張宏楷建議，購屋人決定下手時，可申請土地及建物謄本，從謄本中了解主建物、雨遮屋簷等附屬建物面積，扣除雨遮及屋簷，用總價回推實際居住主建物單價是否合理，再與其他物件比較後做決定。

張宏楷說，扣除雨遮和屋簷等附屬建物面積後，購屋人看到同樣權狀坪數的房屋，室內面積卻有大有小，心中對價格大概有數。

不過，張宏楷及台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰等業內人士認為，雨遮和屋簷面積小，不像停車位有參考市價，不計坪、不計價，對未來房市整體影響不大，除非建物立面看到的雨遮和屋簷實在太大。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不少購屋人相當在意雨遮、公設面積與主建物坪數，如果是中古屋或新成屋明顯雨遮偏大或公設比偏高，一定要求賣家讓價；至於107年起新申請建照是否增加或進而牽動價格，需觀察一段時日。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，整體房市買氣走軟，106年底建商積極搶照，目前影響有限；長線觀察，購屋人要留意的是雨遮屋簷過大的既有案件，及某些正在進行中的都市更新案。

徐佳馨表示，屋簷、雨遮不計坪、不計價，第一階段衝擊預售市場，這段期間仍有雨遮、屋簷計坪的個案在市場上流通，購屋人要衡量交屋後的室內實際使用面積。第二階段是成屋市場，面積是以權狀為主，購屋人須確認實際使用坪數再決定。

徐佳馨說，購屋人做功課了解主建物和附屬建物面積，最重要的還是整體考量路段、環境、物件品質及財務能力等，雨遮和屋簷只占建築很小部分，不會是房屋買賣關鍵因素。

陳炳辰說，較特殊的100年5月到106年12月31日期間取得建照預售屋，可登記雨遮但不計價，買家應留意建商是否墊高總價，再以扣除雨遮方式還原本來要出售的價格。

他說，雨遮、屋簷一併計入附屬建物面積登記，拆算不易，可能會是模糊地帶。

陳炳辰說，除雨遮、屋簷，高公設也常被買方詬病，希望能以實坪衡量房價，一旦賣方單價過高，買方期待價格下修，房市是否盤整，將有待觀察。