爸媽送房子 這2招省下千萬贈與稅
2019-05-20 15:36:07聯合晚報 
擔心子女爭產失和，不少人提前把房子贈與小孩。坊間流傳分割分年贈與方式以節稅，估價師表示，如果子女有一定財力證明，另有兩招更好用，既可節稅，也可省下分割分年移轉的代書費。
兩招分別是附有負擔的贈與，以及由小孩貸款以買賣方式移轉房子。和一般贈與相比，北市仁愛路一間市價8000多萬的房子，若採附有負擔贈與，約可省下300萬元稅務規費。和分割分年方式比較，也可省下100多萬稅務規費。
採用買賣方式省更大，同樣的房子，一般贈與稅費要1500多萬，若符合自用住宅，用買賣只要400多萬，可省一千多萬元。
分割分年贈與策略 潛藏代書費、地政規費等支出
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，為了節稅，坊間流傳分割分年贈與方式，將房子產權分割，每年只移轉部分持分，價值控制在每年免稅額之內。
陳碧源說，這種方式雖然可省下贈與稅，移轉時間要拉很長，代書費、地政規費、土地增值稅都增加。
以實價資料，仁愛路三段一間76坪房子為例，個案屋齡32年、市價8600萬，土地加上房屋公告價值約3019萬元。
如用一般贈與，包含土地增值稅、贈與稅等，總稅額約1522萬元。採用分割分年贈與，每年若只移轉220萬價值，得分15年（次）贈與，雖省下贈與稅，但因每次移轉都需代書費，土增稅也會增加，實際稅額約減少170萬。
附有負擔贈與方式 貸款資金流向要注意
如果採用附有負擔的贈與，父母將房子拿去貸款，再連同房貸一併贈與過戶給子女，不僅可省下贈與稅，也可一次移轉省下稅務規費。以前面例子，稅費約1230萬，比分割分年贈與可多省100多萬。
陳碧源表示，父母贈與房子後，可採每年分次贈與現金給子女，幫忙子女繳房貸，但除了合法申報之贈與之外，父母的現金不得流向子女或為其償還貸款，貸款資金則可用於其他理財商品的投資與其他運用。
自備款購買＋自住宅稅率 幫你省下土增稅
如子女財力情況更好，擁有一定自備款，可由子女本身向銀行借款，直接向父母購買，若父母房子適用自用住宅稅率，更可省下大筆土增稅。
以仁愛路個案為例，以買賣方式移轉房子，若房子為自用住宅用地，總稅費約428萬元，比起一般贈與1500多萬可省下千萬。
若採買賣交易 父母不能作為保證人
陳碧源表示，採用買賣方式，通常主要考量父母親所要移轉的一般土地增值稅較高，可透過買賣移轉的方式，並以自用住宅優惠稅率申報，以大幅降低土地增值稅。但採買賣方式，子女除必須有一定的財力證明，移轉後的抵押權設定或借款，不能由原先出賣房子的父母作為保證人。
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