老屋變負債 日本政府出手打房
精華簡文
圖片來源：黃明堂
天下雜誌568期
曾經，買房是日本上班族的共同夢想。但現在，日本有八二○萬戶空屋，不只讓上班族傷透腦筋，更讓日本政府無法坐視不管。
座落在日本千葉縣郊外的老家，是佐野義之（化名）心底的為難。
父母過世後，佐野義之想把房子賣掉，心想至少可以賣一千萬日圓（約二六○萬台幣），但一空就是十年，沒人要買。好不容易等到有人開價，卻只開八萬日圓（約兩萬台幣）。
對，你沒看錯，上百坪的老家，對方開價八萬日圓，讓佐野義之傻眼。
房子不賣，光是繳「固定資產稅」（等於台灣的房屋稅加地價稅），每年就要花六萬日圓。
眼看著今年開始，固定資產稅可能從六萬日圓倍增到三十六萬日圓，究竟要繼續養房，還是認賠以離譜的超低價脫手？
「我每天都跟老婆討論，但就是無法下定決心，」佐野義之對《週刊現代》說。
在經濟起飛的六○年代，多數日本上班族夢想在市郊買房。但這些圓夢之家，現在卻成了沉重的經濟負擔。
脫手難 ; 一三．五％是空屋
日本總務省調查發現，日本現有八二○萬戶空屋，佔全國住宅總數的一三．五％。
相較於德國的空屋率一％、英國的四％，日本的空屋比例相對高出許多。
「空屋」指的是，過去一年內無人出入，也沒有用電、用水、使用瓦斯的紀錄。
其中，扣掉等待出租、出售的空屋和別墅，不明用途閒置的空屋多達三一八萬戶，又以大阪和東京為最多。
「不動產作為資產的時代已經結束了。未來，市郊的住宅等許多不動產都會轉為負債，」不動產顧問牧野知弘說。
閒置的空屋，成了衛生、治安管理的死角。但房屋市場持續供給過剩，是日本政府決定今年出手打房的重要原因。
在人口減少的趨勢下，日本家庭戶數將在四年後達到五三○七萬的高峰，之後就會一路下滑。
日本野村總合研究所預估，二○四○年，日本空屋率將高達三六％，將近現在的三倍。
需求減弱，但供給卻持續增加。不動產顧問長嶋修估計，去年日本新增住宅約九十萬戶，約實際需求的兩倍。
為了減緩房市供需失衡的現象，日本政府從二月底開始實施「空屋對策特別措置法」。
養房難 ; 稅金爆五倍 ;
原本，兩百平方公尺以下的房屋，都可享有固定資產稅六分之一的減稅優惠。
但日本地方政府將從五月開始清查。一旦列入「特定空屋」，屋主就得按照指示修繕或拆除空屋，也無法享有固定資產稅的減稅優惠，形同稅金暴增五倍。
怎麼樣算是高風險、亟需優先處置的「特定空屋」？
「沒有特定規範，算是交由各地方政府決定。所以除非屋主每個月固定整理房子，否則人人都有多繳稅的可能，」長期關注住宅議題的記者榊淳司說。
父母留下來的老房子捨不得賣，要常回家整理也不容易。屋主為養房、脫手傷透腦筋，日本企業卻嗅到新商機。
幫你管空屋 ; 月費五千日圓
日本最大建商積水房屋（Sekisui）就和三井住友信託不動產、綜合警備保障（ALSOK）合作，推出「空屋管理服務」。
屋主支付每月五千日圓以上的費用，就會收到警衛的定期巡邏報告，或由警衛進屋檢查水電、瓦斯是否正常運作。
目前為止，一千位使用者中，超過六成是因為父母過世，或父母住院，所以需要暫時幫忙照顧老家。
松下則是和一般社團法人移住換屋支援機構合作，針對有育兒需求的夫妻，提供老屋轉租、改建的套裝服務。
在日本，房客離開時，通常要把房子恢復原狀，還給屋主。但今年日本政府提倡「客製化租房」，鼓勵房客ＤＩＹ裝修，費用可以分攤，搬走時也不用回歸原貌。
但在中古屋競爭激烈的市場上，老房子究竟怎麼找到新定位？
長期經營空屋資訊網路平台的Suumo總編輯池本洋一指出，從社區營造的角度來思考，是一大特色
像是位在東京近郊的「谷保路地」，就是從三六○坪的江戶風格建築，變身為內含咖啡店、工作坊、書店、藝廊和料理教室的共享空間。
「我做不了什麼全新的東西，只能單純地想為地方上有點貢獻，」三十五歲的屋主和久倫也對《日經》說。
少子高齡化的趨勢下，日本房市也進入新時代。背負家庭歷史的中古屋，怎麼改頭換面，創造新風潮，是日本社會的全新挑戰。
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