預售屋高公設比例

建案公設比越蓋越高，一項調查顯示，北台灣5縣市新建案公設比寫下30年新高，平均達到32.4%，甚至40%以上的也有。高房價時代，高公設比令買房者無奈又無力，有網友整理了建商如何將公設蓋好蓋滿的3大途徑，提供給大家議價、驗屋參考。

網友suwyy在ptt分享他所了解的「灌公設三種途徑」。第一種：「管理委員會使用空間」一定蓋好蓋滿！依照建築技術規則建築設計施工編第162條規定，機電設備及管理委員會所使用空間，得不計入樓地板總面積，例如一般常見的大廳、交誼廳、健身房等在正式建築圖中都稱之為「管理委員會使用空間」，這些免計容積有規定上限，當然蓋到滿。

以「台北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦法」來看，所稱管理維護使用空間，指公寓大廈基於管理維護需要設置之警衛室、辦公室、會議室、設施器材室等空間。

第二種「地下室免計容積」：依法規，地下室每設一車位，就可免計12坪，但實務上一個車位(含車道)只占8坪，多出來的4坪就劃為公設，100個車位就多出400坪公設，也就是地下機房、B1垃圾回收室、B1卡拉OK等等。

第三種「車道的模糊地帶」：同樣一條車道，以高房價區為例，劃入汽車位權狀每坪大約30萬，劃進公設每坪約60~120萬，車道汽機車都在用，劃入停車位、公設都有理，屬於模糊地帶。

台灣物業設施管理協會秘書長顏世禮分析，現在有許多建商以降低車位登記坪數手法將多餘坪數計入大公，以提高價格。舉例來說，房子總面積45坪(含車位)，以前大車位大多登記12坪、小車位8坪；同樣的車位，現在分別改降低登記為8坪、4坪，差距的4坪則計入大公，利潤就提高了。

房產專家sway認為，像是地下室空間、汽機車車道等公設，其實都憑是建商各憑良心「建商蓋多少就是多少、只要不是區域中最高的就行」，最後就是市場機制，看消費者買不買單了。

文/林美欣

本圖/文經授權轉自好房網（原標題：公設蓋好蓋滿！網友突破3大灌公設「密道」)

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拆除案與都更案類似之場景溝通或方案可能不足

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