了解房價之工具

牢記實價登錄這6大眉角！ 免當買房冤大頭

2018-12-03 10:00:00聯合報 

房市走過急跌期，進入盤整階段，對想買房的民眾來說似乎機會來了。內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網，讓房產交易資訊走向透明化。不想被賣方的開價唬住，了解自己有多少議價籌碼，查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。

內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網，讓房產交易資訊走向透明化。 圖／截自內政部實價查詢網

不過，實價登錄資訊中有不少須注意的眉角，相當程度會影響價格客觀性，只要能掌握確切的價格資訊、破解隱藏訊息，可讓議價功力大增，有機會低價買好房。

●1.扣除車位、裝潢 還原真實單價

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，查詢實價登錄價格，須留意是否含有車位，一旦車位被計算進去，單價便會偏低；而如果價格內含裝潢，則會拉高總、單價，造成失真。

不過，若物件為透天厝，建物單價參考性低，若又是老建築，土地價值更勝建物，不如改計算地坪單價較有意義。

查詢實價登錄價格，須留意是否含有車位。 圖／聯合報系資料照片

●2.查詢歷史價格、時間落差

每個房屋物件都是獨特的，即使是同一社區，也會有高低樓層、景觀面向等差異，用單一、少數的成交物件的價格來衡量，恐失之偏頗。陳炳辰指出，目前實價登錄的價格，已有歷史交易明細可供查詢，同一戶若歷經多次轉手，則每次轉手價格都會歸納揭露，讓該社區行情漲跌情勢可更客觀地顯現出來。

陳炳辰提醒，民眾查詢實價登錄時要留心時間與量能的落差，官方雖說是揭露三個月前的交易資料，但可能有各種原因，多有隔年、甚至隔很多年才揭露的情形。

在量能上，實價登錄會與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大，會影響平均價格的計算。「賣壓大」的社區，尤其是大批交屋中社區，有可能出現破盤價。

即使是同一社區，也會有高低樓層、景觀面向等差異。 圖／聯合報系資料照片

●3.點開「備註欄」 確認特殊行情

民眾在查詢實價登錄資料時，一定要點開「備註」，了解交易資料中的註記才能看到真實狀況，避免被特殊行情所誤導。陳炳辰分析，註記為特殊親友交易，以及物件有瑕疵、凶宅等，成交價格便會低廉許多；一樓物件因具備店面價值，價格則會偏高。

查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。 圖／聯合報系資料照片

●4.雙北之外 行情需參考更多資料

陳炳辰說，實價登錄制度上路時，為避免洩漏個資的疑慮，擔心不客觀的特定物件價格具針對性，所以不作門牌完整揭露，但也因此實價資訊位置模糊，造成誤判行情的漏失，有待實價登錄2.0修法完成後才能完整揭露交易地址。

現行實價登錄資訊因位置模糊，地圖也以範圍標示，造成物件揭露地點標示錯誤離譜，雙北之外幾乎不具任何參考價值，民眾若使用地圖框選功能，得小心資訊誤植。

●5.租金方面 多比對相關民間網站

租金並不強制申報登錄，資訊相對不足。 圖／聯合報系資料照片

至於租金揭露方面，現況資訊也相對不足。陳炳辰說，租金並不強制申報登錄，大多由房仲經手物件才有揭露紀錄，比起實際量能少許多，民眾得參考相關民間網站，才能比對出最貼近市場的價格。

陳炳辰提醒，各縣市政府也有製作地方性實價揭露網站，如台北市的地政雲、桃園市航空城交易資訊，功能完善也補足內政部網站的不足，民眾可多利用。

內政部目前已將全台實價揭露時間更新為每月三次，台北市政府則會在每周三更新資訊，方便民眾掌握第一手房市最新資訊。