Skip to main content

了解房價之工具

牢記實價登錄這6大眉角! 免當買房冤大頭

2018-12-03 10:00:00聯合報 
房市走過急跌期,進入盤整階段,對想買房的民眾來說似乎機會來了。內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網,讓房產交易資訊走向透明化。不想被賣方的開價唬住,了解自己有多少議價籌碼,查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。
內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網,讓房產交易資訊走向透明化。 圖/...
內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網,讓房產交易資訊走向透明化。 圖/截自內政部實價查詢網
不過,實價登錄資訊中有不少須注意的眉角,相當程度會影響價格客觀性,只要能掌握確切的價格資訊、破解隱藏訊息,可讓議價功力大增,有機會低價買好房。

●1.扣除車位、裝潢 還原真實單價

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,查詢實價登錄價格,須留意是否含有車位,一旦車位被計算進去,單價便會偏低;而如果價格內含裝潢,則會拉高總、單價,造成失真。
不過,若物件為透天厝,建物單價參考性低,若又是老建築,土地價值更勝建物,不如改計算地坪單價較有意義。
查詢實價登錄價格,須留意是否含有車位。 圖/聯合報系資料照片
查詢實價登錄價格,須留意是否含有車位。 圖/聯合報系資料照片

●2.查詢歷史價格、時間落差

每個房屋物件都是獨特的,即使是同一社區,也會有高低樓層、景觀面向等差異,用單一、少數的成交物件的價格來衡量,恐失之偏頗。陳炳辰指出,目前實價登錄的價格,已有歷史交易明細可供查詢,同一戶若歷經多次轉手,則每次轉手價格都會歸納揭露,讓該社區行情漲跌情勢可更客觀地顯現出來。
陳炳辰提醒,民眾查詢實價登錄時要留心時間與量能的落差,官方雖說是揭露三個月前的交易資料,但可能有各種原因,多有隔年、甚至隔很多年才揭露的情形。
在量能上,實價登錄會與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大,會影響平均價格的計算。「賣壓大」的社區,尤其是大批交屋中社區,有可能出現破盤價。
即使是同一社區,也會有高低樓層、景觀面向等差異。 圖/聯合報系資料照片
即使是同一社區,也會有高低樓層、景觀面向等差異。 圖/聯合報系資料照片

●3.點開「備註欄」 確認特殊行情

民眾在查詢實價登錄資料時,一定要點開「備註」,了解交易資料中的註記才能看到真實狀況,避免被特殊行情所誤導。陳炳辰分析,註記為特殊親友交易,以及物件有瑕疵、凶宅等,成交價格便會低廉許多;一樓物件因具備店面價值,價格則會偏高。
查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。 圖/聯合報系資料照片
查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。 圖/聯合報系資料照片

●4.雙北之外 行情需參考更多資料

陳炳辰說,實價登錄制度上路時,為避免洩漏個資的疑慮,擔心不客觀的特定物件價格具針對性,所以不作門牌完整揭露,但也因此實價資訊位置模糊,造成誤判行情的漏失,有待實價登錄2.0修法完成後才能完整揭露交易地址。
現行實價登錄資訊因位置模糊,地圖也以範圍標示,造成物件揭露地點標示錯誤離譜,雙北之外幾乎不具任何參考價值,民眾若使用地圖框選功能,得小心資訊誤植。

●5.租金方面 多比對相關民間網站

租金並不強制申報登錄,資訊相對不足。 圖/聯合報系資料照片
租金並不強制申報登錄,資訊相對不足。 圖/聯合報系資料照片
至於租金揭露方面,現況資訊也相對不足。陳炳辰說,租金並不強制申報登錄,大多由房仲經手物件才有揭露紀錄,比起實際量能少許多,民眾得參考相關民間網站,才能比對出最貼近市場的價格。
陳炳辰提醒,各縣市政府也有製作地方性實價揭露網站,如台北市的地政雲、桃園市航空城交易資訊,功能完善也補足內政部網站的不足,民眾可多利用。
內政部目前已將全台實價揭露時間更新為每月三次,台北市政府則會在每周三更新資訊,方便民眾掌握第一手房市最新資訊。

Comments

Popular posts from this blog

土耳其11省的規模7.8強震

  土耳其震後13天…3獲救1不治 逾百萬災民住帳篷 2023-02-19 19:23   世界日報/  土耳其 土耳其強震遇難人數已超過4萬,有超過100萬人被迫住在臨時搭建的帳篷中。美聯社 BBC報導,截至18日, 土耳其 和 敘利亞 因 強震 遇難人數超過4.6萬,且可能還會增加,土耳其有超過100萬人被迫住在臨時搭建的帳篷中。土耳其強震後第13天,當地媒體報導,搜救隊今天從瓦礫堆中救出3名生還者,其中一名是孩童。不過,當中一人送醫後不治。 土耳其災難管理機構稱,土耳其的遇難人數已超過4萬,還有許多人仍埋在廢墟中,生還希望渺茫。土環境部長庫魯姆表示,相關部門已派出超過7000人到震區,排查超過48萬棟建築物,其中6萬多座損毀嚴重,需緊急拆除,另有近2萬座建築物中度受損。司法部稱,至今有300多人涉嫌應對在地震中倒塌的劣質建築負責,其中超過80人已經被捕。 這起土耳其現代空前災難使得國內約有26萬4000棟公寓被毀,還有許多人失蹤。目前土耳其的死亡人數計有4萬642名,鄰國敘利亞通報的罹難數則超過5800人,但敘國已經多日沒有更新數據。許多國際救難隊已離開廣大的地震災區,但土、敘國內救難隊仍持續在已被夷為平地的建築廢墟中搜尋生還者。 世界各地清真寺18日為土、敘兩國罹難者舉行非現場殯禮,由於災難規模龐大,許多罹難者都無法接受完整的葬禮。 此外,20年來,基礎建設一向是土耳其執政黨「正義發展黨」(AKP)的主打賣點,但此次地震造成嚴重死傷, 厄多安 政府在5月的大選恐面臨苦戰。 土耳其廣播電視公司分析師艾利姆稱,這場地震使之前所有的 民調 結果變得無關緊要。受地震影響的10省中,阿德亞曼等6省是執政黨的傳統票倉。考慮到許多災民因房屋倒塌沒有地址、通訊中斷,選舉可能延後。但是根據土耳其憲法,除非戰爭爆發,否則選舉不能延後超過1個月。 土耳其 敘利亞 強震 民調 厄多安

業界對抑制房價手段 的 反映

  不動產聯盟總會林正雄:高房價政府也是推手 應停止重稅 2023-01-16 22:02   經濟日報/  中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄今(16)日指出,這波房價高漲主因惡性通膨所致,尤其政府重稅也是推手之一。他呼籲,政府要「解決缺工」、「停止重稅」等,才能促進房市發展健康化。中華民國不動產聯盟總會提供。 中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄今(16)日指出,這波 房價 高漲主因惡性 通膨 所致,尤其政府重稅也是推手之一,政府接連打房只會讓台灣經濟出現破口。他呼籲,政府要「解決缺工」、「停止重稅」等才能促進房市發展健康化。 他指出,近年房價高漲係因通貨膨脹,使各項原物料大幅上漲,全國缺工已經不只是民間 營建業 的大問題,連政府的公共工程都面臨人力短缺的難解課題,尤其營建署在2020年發布的營造業經濟調查報告顯示,全國營建業已缺工近12萬人,2022年以來,營建業的缺工的數字更是呈倍數成長。 他表示,營建業缺工問題亦使工資不斷墊高,在工料雙漲情況下,業者只能反映成本,這也是目前房價居高不下的原因;然而營造物價高漲是國際貿易問題,不易緩解,但「缺工」問題,政府可以透過制度適度鬆綁,修正外籍移工引進規定來解決,如此才能根本解決高房價問題,才是各黨能否獲得「執政」的關鍵! 另外,林正雄強調,政府歷次打房政策與金融限縮,以及大環境通膨,使得業者經營成本增加,諸多限制與稅制閉鎖期違反市場自然運作,連帶使消費者選擇減少。經過兩年多來的強力打房,民眾們應該要清醒了,政府以加徵重稅來打房,其實無助平抑房價,反而重重傷害了眾多相關從業人員的生計。 林正雄呼籲,政府要「解決缺工」、「停止重稅」,不要再以重稅打房,尊重市場機制,才是房市健康化的開始。

台灣建築獎 PRIZE OF ARCHITECTURE

  土建築師打敗普立茲克獎大師 橫山書法館奪台灣建築獎 2022-11-03 01:22   聯合報 坐落於桃園大園、由新世代建築師潘天壹設計的橫山書法藝術館,奪得2022台灣建築獎首獎。圖/潘天壹建築師事務所提供 2022台灣 建築 獎昨公布得主。新世代建築師潘天壹設計的橫山書法藝術館奪得首獎。普立茲克獎得主庫哈斯與姚仁喜合作的北藝中心、普立茲克獎得主坂茂與石昭永合作的南美館,則與德光教會、巨大集團全球營運總部並列佳作。本土建築師打敗兩位普立茲克獎得主,評審形容,台灣建築獎得主潘天壹年紀雖輕,作品卻能同時展現「隽永中有淡淡驚喜」的兩種張力,為喧囂的時代帶來安定的力量,奪得今年建築獎首獎。 橫山書法館與埤塘為鄰,潘天壹以篆刻硯石為意象,將五個硯石內斂而分散地放置於埤塘旁,形成流動的書寫地景。評審認為本案利用東方的合院概念,塑造現代園林遊園式觀瞻,將書法的意境用建築表現。整體呈現安靜、平和、穩健,有驚奇但不吵雜,節奏疏密拿捏得宜。 評審團召集人劉培森指出,潘天壹將建築物拆散成尺度小的院落式組織,空間處理切合主題。他把內部空間的氛圍處理得非常好,讓人感到心靈的沉澱,節奏上又出現不同的層次。當訪客從外界進入內部,層次的處理非常精彩,感受水平空間的寧靜之時,看到天花板的結構,又能感受到趣味性。潘天壹年紀輕、卻有相當成熟的表現,「30年前覺得台灣建築水準差國際一大截,30年後覺得有許多年輕建築師慢慢冒出、令人欣喜。」 橫山書法藝術館從設計到完成花費四年。潘天壹透露,四年過程中「經歷很大的逆轉過程」,到現在都還覺得有一些「未完成」,希望透過獎項啟動學習和陪伴。他認為,建築作品並非完工之後便停止,「每個案子都是孩子、屬於這個地方、擁有自己的生命力」。迄今他每個月都會去看橫山書法館,「看地景如何陪伴民眾、繼續它的旅程」,也希望在建築的發展過程中,學習如何回應社會責任。 潘天壹是新世代建築師中,罕見從未出國留學的「土建築師」。問他心中的「台灣建築」是什麼?他形容是「只有在台灣才看得到的台灣建築」,從中可以找到社會、文化與產業脈動的浮現。他認為,台灣的大環境比較少談書法、台灣文化,因為資訊都是「和洋混合」的強勢文化衝擊,在這種衝擊之下,大家習慣浸泡在張力之中,失去對自己文化內在的表述。他認為,如果將台灣建築獎歷屆的建築師連起來,他們都在串連台灣的DNA,「只要串得下去...