解決高房價～都市更新獎勵政策，到底是解藥還是毒藥？ 2010/10/11 台北市政府於今年第二季宣布都市更新獎勵政策利多，將都更獎勵上限提高到兩倍，協助屋齡卅年以上的「中低樓層老舊建物」進行都市更新重建，讓住戶可「舊屋換新屋、坪數不縮水」，甚至還可以再加上一個停車位，預估北市將有廿萬戶老舊住宅、約一百萬市民受惠。這個獎勵政策已經於今年八月一日開跑，全案為五年專案計畫，凡土地基地為完整街廓或面積達二千平方公尺以上（約六百坪），一半以上住戶同意均可提出申請。但基地內四、五層樓面積需達基地面積三分之一以上。台北市老舊建物戶數很多、過去都更整合速度緩慢，障礙重重，加上現況容積高於法定容積等原因，更新後住戶坪數變小，導致四、五層樓老舊公寓難以更新。因此，市府決定以「都市計畫專案變更」，來解決這些問題，給予中低樓層老舊建物最高兩倍法定容積，或原容積加上零點五倍的法定容積，希望透過提高更新容積獎勵，加速市內老舊公寓改建。北市府針對住宅需求民怨的這項都更獎勵政策，對於台北市居高不下的房價，到底是解藥還是毒藥，答案有待揭曉。都市更新提高獎勵之政策對短期房價有助漲效果，但對長期的供需一定具有調解的效應 誠如台北市長郝龍斌表示，此項都更獎勵政策，為的是提高住宅供給並美化市容的一舉雙得政策，此項政策預測對房地產應是短多長空，也就是說短期內老舊公寓房價會順勢上揚，但三、五年後房價應會獲得抒解。根據台灣不動產交易中心資料統計顯示，台北市自從都市更新題材發酵以來，老舊公寓與大廈的價差從 2009Q1的15.61%縮短到2010Q2的4.36%差距，可見都市更新提高獎勵之政策對老舊住宅的短期房價有助漲效果，但從2010Q3開始明顯看出老舊公寓與大廈價差又擴大至17.06%（見表一、圖一），Q1與Q2舊公寓快速拉近與大廈價差，主要是台北市宣布『都更獎勵提高至上限兩倍』的利多效應，刺激散戶搶購高土地持分的舊公寓。Q3與Q2卻又拉開價差距離，主要原因為：（一）此利多效應反而造成進行中個案，卻遭到屋主提高談判條件的障礙，因此投資人擔心影響都更長期投資的報酬率。（二）適逢央行打房的心理因素，因此暫時有點裹足。（三）土地持分多的先被搶購，單價較高，再來就比較少有單價一坪一百萬的公寓，因此會造成均價下跌。顯然土地持分較大的公寓已於前幾季被搶購，加上最近都更整合進度緩慢，市場有退燒現象，而都更效應對長期的供需具有一定調解的效能，因為都更的整合需要三到五年期間，因此，台北市房價在供需失衡的大環境下，必須忍受短期居高不下的現象。
其實辦理都市更新具有以下幾點關鍵的益處：
（一）以多數決排除整合障礙：只要社區內都市更新同意的人數達一定比例以上，即可獲准實施，以避免更新地區少數產權整合困難之問題。
（二）建築容積率提高的獎勵：都市更新可獲建築容積獎勵，最高可達法定容積的一‧五倍（台北市最高可達兩倍），具有提高住宅供給並同時美化市容的雙重效應。
（三）公有土地得強制配合更新：公有土地在必要時一律得參與更新，或由政府主動規劃為都更區塊，避免造成不必要阻力。
（四）賦稅減免提高更新意願：針對更新期間、更新後之土地房屋、更新投資機構得給予稅捐減免，提高都市更新參與者之投資意願。
（五）都市計畫變更程序簡化：都市更新事業計畫擬定變更，牽涉都市計畫變更者，經更新審議委員會審議通過，得先發佈實施，然後配合辦理後續都市計畫擬定變更程序。
唯目前審議程序繁複歷程過長，也是將來都更案件日益繁多時必須要排除的障礙。台灣都會地區土地利用已日趨飽和，人口成長率也日愈下降，以「都市更新」取代「都市擴張」已是必然趨勢！
據統計，臺灣地區屋齡達40年以上的老舊住宅約有175萬戶，早期興建的設施與空間已經無法符合老齡化社會及無障礙居住環境的需求。況且台灣都會地區土地利用已日趨飽和，人口成長率也日愈下降，以「都市更新」取代「都市擴張」已是必然的趨勢。但也因為都市更新受到政府的獎勵措施所激勵，引起民間對老舊社區土地持分大的公寓一陣搶購風潮，根據台灣不動產交易中心統計台北地區在2009年第三、四季主要行政區包括大安、信義、中正等行政區，幾乎半數以上的老舊公寓均價高於同齡大廈，原因無它，就是都更議題帶動土地持分大的老舊公寓之搶購風潮，一坪單價創出百萬元以上的個案不在少數，因為土地持分大的高單價公寓已經被有心的投資人搶先收購一空，而大家都在等著建商來談，對於都更整合的速度反而造成延滯性的障礙，加上北市在今年八月提出都更政策最高達兩倍之獎勵措施，讓一些進行中個案的住戶自漲身價，釘子戶越來越多，都更個案推動更是雪上加霜，立意良善的獎勵對計畫實施者未蒙其利先蒙其害，最後可能弄得兩敗俱傷，這種前車之鑑也是未來投資都市更新的良好借鏡。對於想投資都市更新的散戶大眾更要三思後行，若要靠短線獲利可能難上加難，對於長達五年以上的投資報酬率與成功率不得不精打細算、從長計議，以免投資套牢血本無歸！【台灣不動產交易中心 總經理李同榮】
本文刊載於10月11日UDN、鉅亨網等各大網站
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（一）以多數決排除整合障礙：只要社區內都市更新同意的人數達一定比例以上，即可獲准實施，以避免更新地區少數產權整合困難之問題。
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（三）公有土地得強制配合更新：公有土地在必要時一律得參與更新，或由政府主動規劃為都更區塊，避免造成不必要阻力。
（四）賦稅減免提高更新意願：針對更新期間、更新後之土地房屋、更新投資機構得給予稅捐減免，提高都市更新參與者之投資意願。
（五）都市計畫變更程序簡化：都市更新事業計畫擬定變更，牽涉都市計畫變更者，經更新審議委員會審議通過，得先發佈實施，然後配合辦理後續都市計畫擬定變更程序。
唯目前審議程序繁複歷程過長，也是將來都更案件日益繁多時必須要排除的障礙。台灣都會地區土地利用已日趨飽和，人口成長率也日愈下降，以「都市更新」取代「都市擴張」已是必然趨勢！
據統計，臺灣地區屋齡達40年以上的老舊住宅約有175萬戶，早期興建的設施與空間已經無法符合老齡化社會及無障礙居住環境的需求。況且台灣都會地區土地利用已日趨飽和，人口成長率也日愈下降，以「都市更新」取代「都市擴張」已是必然的趨勢。但也因為都市更新受到政府的獎勵措施所激勵，引起民間對老舊社區土地持分大的公寓一陣搶購風潮，根據台灣不動產交易中心統計台北地區在2009年第三、四季主要行政區包括大安、信義、中正等行政區，幾乎半數以上的老舊公寓均價高於同齡大廈，原因無它，就是都更議題帶動土地持分大的老舊公寓之搶購風潮，一坪單價創出百萬元以上的個案不在少數，因為土地持分大的高單價公寓已經被有心的投資人搶先收購一空，而大家都在等著建商來談，對於都更整合的速度反而造成延滯性的障礙，加上北市在今年八月提出都更政策最高達兩倍之獎勵措施，讓一些進行中個案的住戶自漲身價，釘子戶越來越多，都更個案推動更是雪上加霜，立意良善的獎勵對計畫實施者未蒙其利先蒙其害，最後可能弄得兩敗俱傷，這種前車之鑑也是未來投資都市更新的良好借鏡。對於想投資都市更新的散戶大眾更要三思後行，若要靠短線獲利可能難上加難，對於長達五年以上的投資報酬率與成功率不得不精打細算、從長計議，以免投資套牢血本無歸！【台灣不動產交易中心 總經理李同榮】
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