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假換地策略誘發連鎖效應 日本成功推動大面積都市更新【住展房屋網/台北報導】目前所見台灣的都市更新相關發展，基本上是源於12年前，也就是1998年通過的都市更新條例；不過大概沒有太多人知道，這項條例之研擬，是參考日本的相關制度。12年過去，國內都市更新推動成績如何，見仁見智；不過顯然官方認為，還有諸多待努力之處，因此今年北市都發局及更新處邀請了日本兩位專家，來台分享相關經驗，舉辦了「台日都市再生交流工作坊」。

不過這次的辦理方式非常特別，是先辦理讀書會及座談等，分別針對本地自立更新、日本經驗及推動實務等面向進行分享及討論。而昨天則是整個活動的最後階段－「成果發表」。當中，日本的大面積都市更新整合案例，頗值得我們參考。

這次的分享案例，是位於東京市火車站北面的大手町地區，分享者則是曾任日本住宅公團(現都市再生機構)，現任UR LINKAGE常務執行董事的藤野芳夫先生。這宗大手町地區都市再生計畫的特色，一是以國有地為觸媒，藉由『假換地』策略，吸引民間業者參與，達到連鎖再生的效果；二則是同步進行土地重劃作業，推展實質的市容美化再造。

如以國內術語，大手町案算是公辦更新案；不過國內的公辦更新案多是先徵收、整合，然後再進行招商的制式模式。面積達13公頃的大手町計畫，則是將更新劃定範圍內的國有地設定為『種地』，與劃定範圍內私人機構『假換地』，參與更新的私人機構遷到種地新建物辦公，原私有地就成為新的種地，再進行下次的種地假交換，誘發其他劃定範圍內私人機構，參與換地更新之作業。

種地交換方式之外，本案另一大特色是同步進行都市土地重劃。大手町案藉由國有地為種地進行都市再生的同時，進行劃定範圍的土地重劃；將區內若干道路進行拓寬，且增加人行步道，而因此縮減的建築用地，則是採拉高容積率的方式做變更(類似容積移轉)。當然，最主要的精神還是在於老舊商用建物的更新，俾使其更符合新的商業及都市需求，且與軌道交通連結，甚至美化、綠化環境等。

此作法透過種地不斷更替的連鎖效應，以最少的官方經費，達到都市再生的最大效應。這個案子是從2004年推動第一次假換地，於06年完成；後續連鎖換地則還在推動中，可說是公辦更新的良好典範，確實值得國內官方機構參考。

2010.11.6

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