假換地策略誘發連鎖效應 日本成功推動大面積都市更新【住展房屋網/台北報導】目前所見台灣的都市更新相關發展,基本上是源於12年前,也就是1998年通過的都市更新條例;不過大概沒有太多人知道,這項條例之研擬,是參考日本的相關制度。12年過去,國內都市更新推動成績如何,見仁見智;不過顯然官方認為,還有諸多待努力之處,因此今年北市都發局及更新處邀請了日本兩位專家,來台分享相關經驗,舉辦了「台日都市再生交流工作坊」。不過這次的辦理方式非常特別,是先辦理讀書會及座談等,分別針對本地自立更新、日本經驗及推動實務等面向進行分享及討論。而昨天則是整個活動的最後階段-「成果發表」。當中,日本的大面積都市更新整合案例,頗值得我們參考。這次的分享案例,是位於東京市火車站北面的大手町地區,分享者則是曾任日本住宅公團(現都市再生機構),現任UR LINKAGE常務執行董事的藤野芳夫先生。這宗大手町地區都市再生計畫的特色,一是以國有地為觸媒,藉由『假換地』策略,吸引民間業者參與,達到連鎖再生的效果;二則是同步進行土地重劃作業,推展實質的市容美化再造。如以國內術語,大手町案算是公辦更新案;不過國內的公辦更新案多是先徵收、整合,然後再進行招商的制式模式。面積達13公頃的大手町計畫,則是將更新劃定範圍內的國有地設定為『種地』,與劃定範圍內私人機構『假換地』,參與更新的私人機構遷到種地新建物辦公,原私有地就成為新的種地,再進行下次的種地假交換,誘發其他劃定範圍內私人機構,參與換地更新之作業。種地交換方式之外,本案另一大特色是同步進行都市土地重劃。大手町案藉由國有地為種地進行都市再生的同時,進行劃定範圍的土地重劃;將區內若干道路進行拓寬,且增加人行步道,而因此縮減的建築用地,則是採拉高容積率的方式做變更(類似容積移轉)。當然,最主要的精神還是在於老舊商用建物的更新,俾使其更符合新的商業及都市需求,且與軌道交通連結,甚至美化、綠化環境等。此作法透過種地不斷更替的連鎖效應,以最少的官方經費,達到都市再生的最大效應。這個案子是從2004年推動第一次假換地,於06年完成;後續連鎖換地則還在推動中,可說是公辦更新的良好典範,確實值得國內官方機構參考。2010.11.6
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