實坪計價

改實坪制 「恐怕連房仲都說不清楚」

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2017-10-15 13:24聯合晚報

行政院長賴清德上任後表態支持買賣房屋採「實坪制」，近日在市場掀起話題。圖為台北市精華地段，房仲業者路邊擺出廣告牌推銷豪宅。 報系資料照

北市豪宅實坪計價全球排名。 製表／游智文、資料來源／瑞普萊坊市場研究部

民間要求實坪計價聲浪大，官方態度也出現轉變，淡江大學產經系副教授莊孟翰說，房屋交易要改實坪制，政府必須克服三大難題。

首先是交易接軌問題。對沒房子，想買房的一方，當然希望公設不計價，但要有房子的人同意公設零計價的可能性不大，畢竟他們在買房當初也支付了相當比例的公設價金，要他們一筆勾銷，談何容易。

因此最有可能的方式，就是如要改實坪計價，就比照明年1月將上路的雨遮不登記不計價方式，用兩套制度，新屋用新制，舊屋則仍按照舊制，在2011年以前可登記可計價，2011年至2018年新制上路前，可登記不計價。

莊孟翰說，光是雨遮已經讓人搞不清，如果其他所有公設計價也採兩種制度，將使國內房屋買賣交易更加複雜。即使規定新屋才適用，但買方仍會要求用新制不計價，賣方則恐難接受。到底該怎麼計價，可能連房仲也說不清楚，市場交易秩序將面臨極大挑戰。

其次是稅的問題。倘若公設零計價，那房屋稅和契稅要不要也扣除公設面積，如果扣除，政府部門相關稅收將會相對減少二到三成。近年地方政府財政日益困窘，甚至部分縣市發不出薪水，房產稅收是重要財源，雖然地方政府可以提高房屋評定現值來彌補稅收，但三年來大幅調高稅負所引發民怨，不僅地方首長不再輕言加稅，連中央政府都不免談稅色變。

第三個難題是都更。現在整合中的都更案，都將公設列入可售坪數，如果改採實坪，以後公設不計價，當然全部重談，但要重談也困難，公設一旦歸零不計價，不僅原預期更新後可增加銷售面積誘因消失，原本權狀登記有案的舊屋公設也不能登記，都更後房屋面積將大幅縮水。

舉例來說，現有四、五層樓公寓公設比大都10％以內，經都更改建大樓後都在30％以上，也就是都更後可增加20%的銷售面積，這是當前老舊公寓參與都更之一大誘因，但如將公設歸零，不僅誘因消失，原已存在的10％公設在改建後也會被一併剔除。