龍年房市 10大趨勢

 | 中時電子報 – 2012年1月5日 上午5:30 2011年北台灣推案量為8,210億元，較去年的推案量9,300億元，減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的衝擊所致。
2012年房市推案的脈絡與走勢為何？房市景氣會上、會下，還是持平？住展雜誌研發長倪子仁特此歸納出2012年台灣房市的10大趨勢。
1.三大都會區推案1.2兆元
從房市景氣面來觀察，預估北台灣2012年全年的推案量，會較2011年推案量增加一成左右，推案量約9,000億元。因總統大選遞延的推案量，於選後加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。台中都會區預估與去年持平，約有1,800億元的推案量體，高雄都會區預估也與去年持平，推案量約有1,200億元的量體，所以預估2012年三大都會區的推案量，將量增至1.2兆元。
2.雙北市房價持平
從去年第一季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看，今年雙北市的整體平均房價應該以「持平」來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過一成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。
豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案，及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔F4」案，據了解，兩案都將開出300萬元一坪的新天價上市，加上台中的冠德建設豪宅案「謙臻邸」，高雄京城建設未來幾年將陸續推出「十大名宅」案，因此可預見從今年第一季起，豪宅案將再度成為房市的焦點，而再領風騷。
為促進經濟的活絡，央行主導的去年第四季存款準備率不調整。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由。如果今年利率走平，甚或走低，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願。
南港區，加上老舊市區的大同與萬華區，在2012年將出現補漲行情，預估漲幅約在一成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區，預估漲幅也在一成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率並會太大，以高檔盤整的「個案表現」為主，惟中科附近，有太子建設的百億大案帶動，將出現補漲的空間。高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。
商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，今年的價格表現將呈「穩中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。去年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，在籌碼逐漸集中於壽險業者的情況下，今年商用不動產成交量不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。
前年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹竹北市，餘屋賣壓能否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。
受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。
如果去年歐債風暴仍揮之不去，勢必影響到購屋者的購屋意願，下訂與簽約的速度也將持續放緩，是故建商如何使訂價、成交價能更貼近購屋者的需求，成為建案成敗的的重要關鍵。
央行指出，歐債對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟今年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。