社論：通過住宅五法只是居住正義的起步
2011/12/16【經濟日報／社論】立法院通過五項與住宅及土地相關的法案和修正案，由於其與國人最關心的高房價問題息息相關，民眾對於此一法案的通過，都給予高度的期待。大原則而言，雖然有部分修法內容未能盡如人意，但至少學術界最在意的不動產交易「實價登錄」、農民最在意的「土地依市價徵收」及所謂住宅基本法的「住宅法」通過，這些對於健全國內住宅相關產業及政策的發展，都會有很大的助益。
首先，以修正不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例等三法建立的「實價登錄」制度，可說是民眾及學術界最關心的一項，因為若缺乏實際交易價格資料，其他相關的改革都會流於形式。「實價登錄」制的上路，還將產生三項重要效果：第一，因價格資訊透明，訊息較少的消費者就比較不會被訊息較多的建商所欺瞞，可加大對購屋者的保護。第二，由於買賣雙方擁有的資訊量相近，可縮短議價的時間，有利住宅市場的發展。第三，由於房價交易趨於透明化，政府將可更快更完整地掌握市場價格變化，只要發現異常波動，即可立即進行政策上的干預，讓政府不再後知後覺，等到房價上漲多時才行動，不僅事倍功半，甚且成效不彰。
當然，僅是建立「實價登錄」制是不夠的，還要推動實價課稅才能真正打擊房市投機行為。但是，以目前國內地價經常有三種價格（公告地價、土地公告現值、市價）並存的現況，且每個縣市評定地價所採用的標準又不太相同，如果現在就以實際交易價格課稅，可能因稅基適用的爭議而出現混亂，並可能加重一些家庭的租稅負擔。因此，先讓實價登錄制度上路，再推動各縣市的評定地價及土地公告現值接近市價，應是兼顧現實與理想目標間的作法；於此同時，政府再相應修正不動產租稅法規及稅率，在不增加自有住宅稅負的前提下，做好配套後再施行實價課稅。只是，政府推動實價課稅的配套研究須列出時程與進度，不能是虛晃一招。
在住宅法方面，因要求主管機關提供住宅市場的充分訊息，未來住宅部門主管機關將承擔更多的資訊搜集及公布責任。此外，新法也要求政府增加對弱勢家庭的保護，但須強調的是，這樣的保護是指政府應提供弱勢家庭更好的居住服務，而非協助買屋。準此，為照顧弱勢而推出的社會住宅，應以出租的形式協助弱勢家庭，而且數量要足夠，但不應以新建房屋賣給弱勢家庭。至於居住品質的問題，這不僅是住宅本身的品質，還包括整個社區的管理與關聯照顧服務的提供。因此，未來政府在提供社會住宅時，相關的居家照護、社區服務等也要同步到位。
土地徵收條例的修正是另一重要變革，除依市價徵收外，徵收的理由也須充分。一般來說，土地是人民的私有財產，政府不應任意強取；政府要徵收時，其理由應與提供公共財有關，例如修建道路、橋樑與學校等；如果是興建工業區等類似公共財的目的，這些被徵收的土地在成為工業區土地後，須是租而不售，以符合土地公用的原則。對原地主而言，土地被徵收會直接影響他們的生活，如果政府還以低於市價的價格徵收，這不但是擾民，更是利用公權力占人民的便宜，當然很不適宜。因此，依市價徵收土地只是還人民一個公道。
住宅五法的通過，對於健全房地產的發展會有助益，但這只是一個開始，距離真正的居住正義還有很大的努力空間。因此，希望行政院能立即針對相關的配套措施進行全面盤點，並在最短的時間內完成相關的配套修正及立法，讓真正的住宅正義儘早到來。
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2011/12/16【經濟日報／社論】立法院通過五項與住宅及土地相關的法案和修正案，由於其與國人最關心的高房價問題息息相關，民眾對於此一法案的通過，都給予高度的期待。大原則而言，雖然有部分修法內容未能盡如人意，但至少學術界最在意的不動產交易「實價登錄」、農民最在意的「土地依市價徵收」及所謂住宅基本法的「住宅法」通過，這些對於健全國內住宅相關產業及政策的發展，都會有很大的助益。
首先，以修正不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例等三法建立的「實價登錄」制度，可說是民眾及學術界最關心的一項，因為若缺乏實際交易價格資料，其他相關的改革都會流於形式。「實價登錄」制的上路，還將產生三項重要效果：第一，因價格資訊透明，訊息較少的消費者就比較不會被訊息較多的建商所欺瞞，可加大對購屋者的保護。第二，由於買賣雙方擁有的資訊量相近，可縮短議價的時間，有利住宅市場的發展。第三，由於房價交易趨於透明化，政府將可更快更完整地掌握市場價格變化，只要發現異常波動，即可立即進行政策上的干預，讓政府不再後知後覺，等到房價上漲多時才行動，不僅事倍功半，甚且成效不彰。
當然，僅是建立「實價登錄」制是不夠的，還要推動實價課稅才能真正打擊房市投機行為。但是，以目前國內地價經常有三種價格（公告地價、土地公告現值、市價）並存的現況，且每個縣市評定地價所採用的標準又不太相同，如果現在就以實際交易價格課稅，可能因稅基適用的爭議而出現混亂，並可能加重一些家庭的租稅負擔。因此，先讓實價登錄制度上路，再推動各縣市的評定地價及土地公告現值接近市價，應是兼顧現實與理想目標間的作法；於此同時，政府再相應修正不動產租稅法規及稅率，在不增加自有住宅稅負的前提下，做好配套後再施行實價課稅。只是，政府推動實價課稅的配套研究須列出時程與進度，不能是虛晃一招。
在住宅法方面，因要求主管機關提供住宅市場的充分訊息，未來住宅部門主管機關將承擔更多的資訊搜集及公布責任。此外，新法也要求政府增加對弱勢家庭的保護，但須強調的是，這樣的保護是指政府應提供弱勢家庭更好的居住服務，而非協助買屋。準此，為照顧弱勢而推出的社會住宅，應以出租的形式協助弱勢家庭，而且數量要足夠，但不應以新建房屋賣給弱勢家庭。至於居住品質的問題，這不僅是住宅本身的品質，還包括整個社區的管理與關聯照顧服務的提供。因此，未來政府在提供社會住宅時，相關的居家照護、社區服務等也要同步到位。
土地徵收條例的修正是另一重要變革，除依市價徵收外，徵收的理由也須充分。一般來說，土地是人民的私有財產，政府不應任意強取；政府要徵收時，其理由應與提供公共財有關，例如修建道路、橋樑與學校等；如果是興建工業區等類似公共財的目的，這些被徵收的土地在成為工業區土地後，須是租而不售，以符合土地公用的原則。對原地主而言，土地被徵收會直接影響他們的生活，如果政府還以低於市價的價格徵收，這不但是擾民，更是利用公權力占人民的便宜，當然很不適宜。因此，依市價徵收土地只是還人民一個公道。
住宅五法的通過，對於健全房地產的發展會有助益，但這只是一個開始，距離真正的居住正義還有很大的努力空間。因此，希望行政院能立即針對相關的配套措施進行全面盤點，並在最短的時間內完成相關的配套修正及立法，讓真正的住宅正義儘早到來。
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