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房價群魔亂舞 泡沫化警訊 * 2011-02-26 * 中國時報 　大台北都會區房價飆漲，早已是民怨之首；遺憾的是，過去一年多來，馬政府推出多項措施欲讓房價合理化，但成效都不彰。媒體報導，向來看多房市的業者戴德梁行總經理顏炳立直言，「房價飆漲已到了群魔亂舞、黑白不分的地步。」我們認為，馬政府應正視問題的嚴重性，大刀闊斧進行改革，如果坐視房價泡沫不斷脹大、破滅，整個社會要付出的代價太大了。 　大台北都會區的房價飆漲，主要原因包括遺贈稅率大幅調降為一○％，利率長期處於低檔、ＥＣＦＡ題材等引爆資金行情等。以台北市為例，今年初預售屋每坪均價創下六十三萬餘元的歷史新高；中古屋每坪均價逾五十萬元，亦創下歷史新高。房價愈打愈旺，顯示政府過去各項促使房價合理化的措施不得要領且未能對症下藥。 　針對房價飆漲的問題，馬總統日昨聽取財政部報告《特種貨物及勞務銷售稅條例》草案，其中，對持有二年以下轉手的非自用住宅，依實際交易價格課徵一○至一五％的重稅。這項法案若順利獲立法院三讀通過，最快下半年可實施。不過，從香港、新加坡實施印花稅的類似經驗來看，效果似乎不如預期，財政部這項新措施是否能對投機客發生嚇阻作用，仍有待進一步觀察。 　大台北都會區的房價逐步泡沫化，究竟有多嚴重？依政大台灣房地產研究中心調查，最近五年來，台北市房價快速增長七三％，但同期間家戶所得只成長一．二％，形成所得遠遠追不上房價的不合理現象。依該中心的分析，不論從所得或租金來推估房價泡沫，目前泡沫價格占房價的四成三以上，已到了警戒線。以一九八九年為例，當時房市泡沫化在第四季達到最高峰，泡沫價格占房價五成五，不久之後泡沫破裂，房價向下修正，直到二○○五年才有起色。 　「房價所得比」是衡量房價泡沫化的指標之一，依最新調查，台北市平均房價所得比為十一倍，亦即每個市民不吃不喝平均要十一年才買得起房子。再看看其他城市，美國一家顧問公司調查，全球三二五個城市中，「房價所得比」以香港的十一．四倍居冠，其次是雪梨的九．六倍，第三是溫哥華的九．五倍。台北市雖不在該調查之內，但相較之下，台北市民的購屋負擔大概僅次於香港，高居全球第二。 　大台北房價高漲，許多人不僅買不起房子，甚至「貸不起」。去年五都選舉前，財政部推出二千億元「青年安心成家購屋優惠貸款」，以前二年一．五五％低利率協助二十至四十五歲者購屋。不料，如此好康優惠推出，反應很冷清。行庫主管分析，這項方案對中南部青年可能有幫助，但要在大台北買房子，還必須搭配其他貸款，目前許多民生物資看漲，偏偏薪水沒漲，不但年輕人不敢背起千萬房貸，銀行也不敢大膽核貸。值得注意的是，在房價飆漲之際，政府以低利房貸來協助青年安心成家，結果卻是杯水車薪，甚至可能幫了倒忙，讓那些費盡千辛萬苦繳房貸的人被套在高點。 　國際上，創造經濟奇蹟的愛爾蘭，曾是馬政府取經的對象之一。房市泡沫破滅的慘痛經驗，愛爾蘭人迄今刻骨銘心。《時代雜誌》指出，過去十二年來，愛爾蘭房價飆漲逾五二○％，其間出現許多警訊，包括許多空蕩蕩的辦公大樓、閒置的倉庫和沒有人住的鬼城，但從政府官員、房地產到銀行業者，大家都視而不見。他們一直活在「自我感覺良好」的幸福感中，結果狂飆的房價和瘋狂的低利貸款，把愛爾蘭的經濟送進了急診室。 　房價非理性飆漲時，表面一片榮景；但泡沫一旦破滅，後果則由全民承擔。助長投機炒作的各項因素中，與市價嚴重脫節的土地稅制正是必須改革的重點，這回馬總統拍板同意炒房依實際交易價格課稅，但基本的地價稅、房屋稅、土增稅卻未能依市價課稅，明顯是雙重標準，不公平的稅制依舊是炒房的最大幫凶。政府憚於改革的後果，最後必遭人民唾棄，愛爾蘭變天的殷鑑不遠。