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房價群魔亂舞

房價群魔亂舞 泡沫化警訊 * 2011-02-26 * 中國時報  大台北都會區房價飆漲,早已是民怨之首;遺憾的是,過去一年多來,馬政府推出多項措施欲讓房價合理化,但成效都不彰。媒體報導,向來看多房市的業者戴德梁行總經理顏炳立直言,「房價飆漲已到了群魔亂舞、黑白不分的地步。」我們認為,馬政府應正視問題的嚴重性,大刀闊斧進行改革,如果坐視房價泡沫不斷脹大、破滅,整個社會要付出的代價太大了。  大台北都會區的房價飆漲,主要原因包括遺贈稅率大幅調降為一○%,利率長期處於低檔、ECFA題材等引爆資金行情等。以台北市為例,今年初預售屋每坪均價創下六十三萬餘元的歷史新高;中古屋每坪均價逾五十萬元,亦創下歷史新高。房價愈打愈旺,顯示政府過去各項促使房價合理化的措施不得要領且未能對症下藥。  針對房價飆漲的問題,馬總統日昨聽取財政部報告《特種貨物及勞務銷售稅條例》草案,其中,對持有二年以下轉手的非自用住宅,依實際交易價格課徵一○至一五%的重稅。這項法案若順利獲立法院三讀通過,最快下半年可實施。不過,從香港、新加坡實施印花稅的類似經驗來看,效果似乎不如預期,財政部這項新措施是否能對投機客發生嚇阻作用,仍有待進一步觀察。  大台北都會區的房價逐步泡沫化,究竟有多嚴重?依政大台灣房地產研究中心調查,最近五年來,台北市房價快速增長七三%,但同期間家戶所得只成長一.二%,形成所得遠遠追不上房價的不合理現象。依該中心的分析,不論從所得或租金來推估房價泡沫,目前泡沫價格占房價的四成三以上,已到了警戒線。以一九八九年為例,當時房市泡沫化在第四季達到最高峰,泡沫價格占房價五成五,不久之後泡沫破裂,房價向下修正,直到二○○五年才有起色。  「房價所得比」是衡量房價泡沫化的指標之一,依最新調查,台北市平均房價所得比為十一倍,亦即每個市民不吃不喝平均要十一年才買得起房子。再看看其他城市,美國一家顧問公司調查,全球三二五個城市中,「房價所得比」以香港的十一.四倍居冠,其次是雪梨的九.六倍,第三是溫哥華的九.五倍。台北市雖不在該調查之內,但相較之下,台北市民的購屋負擔大概僅次於香港,高居全球第二。  大台北房價高漲,許多人不僅買不起房子,甚至「貸不起」。去年五都選舉前,財政部推出二千億元「青年安心成家購屋優惠貸款」,以前二年一.五五%低利率協助二十至四十五歲者購屋。不料,如此好康優惠推出,反應很冷清。行庫主管分析,這項方案對中南部青年可能有幫助,但要在大台北買房子,還必須搭配其他貸款,目前許多民生物資看漲,偏偏薪水沒漲,不但年輕人不敢背起千萬房貸,銀行也不敢大膽核貸。值得注意的是,在房價飆漲之際,政府以低利房貸來協助青年安心成家,結果卻是杯水車薪,甚至可能幫了倒忙,讓那些費盡千辛萬苦繳房貸的人被套在高點。  國際上,創造經濟奇蹟的愛爾蘭,曾是馬政府取經的對象之一。房市泡沫破滅的慘痛經驗,愛爾蘭人迄今刻骨銘心。《時代雜誌》指出,過去十二年來,愛爾蘭房價飆漲逾五二○%,其間出現許多警訊,包括許多空蕩蕩的辦公大樓、閒置的倉庫和沒有人住的鬼城,但從政府官員、房地產到銀行業者,大家都視而不見。他們一直活在「自我感覺良好」的幸福感中,結果狂飆的房價和瘋狂的低利貸款,把愛爾蘭的經濟送進了急診室。  房價非理性飆漲時,表面一片榮景;但泡沫一旦破滅,後果則由全民承擔。助長投機炒作的各項因素中,與市價嚴重脫節的土地稅制正是必須改革的重點,這回馬總統拍板同意炒房依實際交易價格課稅,但基本的地價稅、房屋稅、土增稅卻未能依市價課稅,明顯是雙重標準,不公平的稅制依舊是炒房的最大幫凶。政府憚於改革的後果,最後必遭人民唾棄,愛爾蘭變天的殷鑑不遠。

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