放任土地長草養蚊 就是不蓋廠？圈地、養地、炒地三部曲 工業用地漲翻天2017-06-03 08:56
【文╱林讓均】
近年來房市不振，但是「工業用地」卻一枝獨秀，漲勢、交易熱度驚人，領先住宅區與商業區，其中以桃園、新北市及台南市居前三名，箇中緣故？
過去幾年來，房地產冷颼颼！
房市反轉已進入第三年，2016年的房屋移轉棟數再創新低，不到25萬棟。而房市領頭羊的豪宅，2016年一整年，跌價幅度更高達8％，總價台幣7000萬元以上的前十名指標性豪宅，價格平均下殺兩成。
然而，就在房地產市場全面下跌時，卻有一類資產一枝獨秀，漲勢、交易熱度依舊驚人，那就是「工業用地」。
工業地爆量飆漲 桃市第一
依據內政部「都市地價指數」，工業區土地近五年漲幅最高的前三名，分別為漲8.4％的桃園市、漲7.3％的新北市、與漲6.7％的台南市。
若進一步比較，會發現從2014年房地產市場反轉以來，「工業區」的地價漲幅甚至領先「住宅區」與「商業區」。
世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出，以地價漲最兇的桃園市和新北市來比較，兩市在2014～2016年的工業區地價漲幅分別是9.5％和5.4％，皆顯著高於該地區的住宅與商業區土地。
其中，工業用地漲幅最高的城鎮就是桃園市的中壢區，過去五年的年成長率可達到15.6％。
「我在這行業20、30年，從來沒見過工業用地飆漲成這樣，2016年交易又爆大量，看來行情也到頂了！」征戰房地產市場多年的戴德梁行總經理顏炳立，也感到不可思議。
他回憶，20多年前做土地估價時，楊梅工業土地一坪不過幾千元，但現在約13萬元；中壢20年前不過一坪一萬元，現在卻約27萬元，漲幅動輒20～30倍。
顏炳立以中壢工業土地來算，一坪價格若開到30萬元，那根本不該蓋工廠，而是該往上蓋、做廠辦大樓才划算。
新北、台北廠辦需求更大
問題是，桃園、中壢一帶根本沒有廠辦市場，新北、台北等都會地區才有廠辦需求。
他觀察，「內科工二」土地一坪不過90～100萬，五股工業園區的容積率差不多，竟也賣到100萬，買家一定選台北市的土地，因為才有廠辦大樓的市場。
「太離譜了，新北市與台北市差這樣多，卻敢賣一樣價錢，這不是炒作是什麼？」
他批評，土地價格約占蓋廠總成本的1∕10，工廠占地又大，動輒3000～5000坪，若一坪土地兩、三萬元，還算合理。但如今一坪土地飆漲至20～30萬元，5000坪的廠房，土地就要十多億元，對做實業生產的企業主而言，哪有利潤可言？
然而，2016年的工業用地卻爆出大量，在住宅與商業用地一片慘兮兮中，獨挑大梁。
根據戴德梁行統計，2016年的土地交易僅約891億元，跌破千億大關，不僅創下金融海嘯以來新低，更跌破10年均量。
北投區豐年段翻身「地王」
不過，翻開2016年「十大土地交易」名單，卻有六成屬工業區土地。其中「地王」、交易金額之冠在北投區豐年段的上千坪工業土地，總價為78.31億元，一坪約68萬元。
檢視公開發行公司（每單筆交易金額達三億元以上才列入統計）的工業土地交易，去年也爆出大量，達420億元，遠遠超出過去每年約200億元的交易均量，是翻倍的驚人成長。
弔詭的是，在工業用地熱絡交投氣氛中，應該代表工業區土地供不應求，但其實去年仍有766公頃的工業土地閒置。
自2015年工業局推動「產業用地政策革新方案」、強化土地使用以來，閒置率仍約5％左右，閒置面積約介於680～800公頃間，難以消化。
「造成工業用地怪象的，就是兩大問題：『被扭曲的市場功能』加上『低落的產業用地使用效率』！」義守大學公共政策與管理學系副教授鄭安廷分析，台灣一坪工業用地可以喊至上百萬，竟與住宅價格看齊，美國矽谷恐怕都沒這種行情，「到底是多高的產值可以支撐這種土地價格？」他質疑。
漲因1〉閒置養地:「預期變更」成炒作利多
他觀察，如此高的地價已與成本價產生嚴重落差，顯見買地的人並非做實業生產，而是閒置養地，期待之後變更為住、商用地，「如此的預期心理，又進一步助長地價、讓土地使用更不效率，陷入惡性循環！」。
的確，許多工業地的買家「醉翁之意不在酒」，買地不蓋工廠，而是坐等地目變更。工業地也因此「醜小鴨變天鵝」，還沒變更，行情就飛上天。
「就是看好可變更為商業區，即使還是工業用地，賣家開價高達一坪50多萬，也還是買下去了！」不願具名的一位服務業大老闆坦言，六、七年前因為一位政商關係良好的中間人不斷遊說，表示位於林口的一塊工業用地可從工業區變更為產業專用區，再變更為商業區。一變再變後，將能蓋飯店、商機大好，因此比照住商用地的行情，砸大錢買地。
只是，多年過去，變更希望仍渺茫。
漲因2〉實業生產的剛性買盤:需求大 大戶樂當包租公
工業用地飆漲，除了期待變更地目的誘因外，也的確存在產業需求的剛性買盤。
得到經濟部北、中、南三區的工業用地媒合標案的豐禾地產協理黃錠銘表示，全國工業土地不過約2.1萬公頃，供給有限，且城鄉差距嚴重，位於北部、中部的工業區通常一地難求，價格才會被炒至高檔。
此外，工業土地的潛在需求者，還包括了違法興建於農地上的違章工廠，全國大約有6萬5000家。
據2014年的國土利用調查資料，全國非都市土地農牧用地做為工業使用的面積高達9260公頃。換算起來，幾乎就占了現有工業區總面積的一半，若要將這些農地工廠全趕進工業區，根本就擠不下。
「近來縣市政府查得緊，許多農地工廠忙著找地！」黃錠銘舉例，像是新北市落實「農地農用」政策，迫使一波中小型違法工廠南下桃園等地，因此也讓桃園工業地價近三年漲勢居全國之冠。
至於崛起的產業的確需要土地，也帶動工業用地的需求。例如「電商經濟」竄起，急於拓展版圖的物流業者已是新興買主。
本土貨運龍頭的嘉里大榮，才剛在2017年2月以6.57億元買下台南1.09萬坪土地，要興建「南科貨櫃轉運中心」；在北區，也計畫以7.8億元買下觀音逾5000坪土地，擘劃北區第二國際化物流中心。
至於國泰集團，則與永聯開發合資成立永聯物流開發，發下豪語要在台灣砸300億元，開發35萬坪倉儲空間的物流園區。
光是在2013年，國泰人壽光在新北市瑞芳與桃園市大園就買下三筆土地，面積達15.8萬坪、要價近73.5億元，占當年公開發行公司工業地交易總額近四成。
報酬高的廠辦租賃市場，也讓不少大戶樂於轉至工業地當包租公！
「相對於商辦市場，工業廠房的租金報酬率更高！」李嘉玶指出，一級戰場台北的商辦淨租金報酬率約2.3％～2.6％，但北台灣工業廠房的平均淨租金報酬率甚至更高，可達3.5％～3.9％。
再者，由於一般住宅與商辦交易冷清，近年建商、保險業者、機構型投資人，甚至一般投資人，也紛紛加入工業土地的買賣陣營。
漲因3〉囤地、交易成本低:業者走「巧門」 規避罰則
第三個漲因則是工業用地的持有與交易成本都低。
屬於持有成本的「地價稅」與「房屋稅」，只要是直接供生產使用的工廠土地與廠房，「地價稅」只需課徵千分之十，有別於一般土地需按千分之十～千分之五十五的累進稅率來課徵；而「房屋稅」則可按營業用稅率減半徵收。
至於「交易稅」，在2011年6月「奢侈稅」實施後，因將農地、工業用地等非都市計畫土地排除在外，使得原本在住房市場的資金，大筆流向工業用地。
2016年「房地合一稅」推行之後，奢侈稅雖然退場，但是境內法人身分購買工業用地，可以17％稅率課稅，其資本利得稅仍比個人住宅交易來得輕。持續流向工業用地的資金，進一步推升地價。
2015年「產業用地政策革新方案」推行後，工業局針對閒置工業用地與廠房改按一般非工業使用來課稅。
另外，增加一項「加倍課徵公共設施維護費」，希望藉由提高持有成本來遏止囤地歪風，但成效有限。
「在閒置土地認定上，業者還是可能走『巧門』！」工業局工業區組組長陸信雄解釋，有些業者在土地登記或工廠歇業登記滿三年仍未開發，原本可能被認定是閒置用地，得以取消相關稅賦優惠或加倍課徵，但就有業者以關係人交易，把土地從左手賣到右手，就得以重新起算閒置時間，規避罰則。
近年民間持續有加徵「空地稅」的聲浪，但這屬縣市政府權責，目前也只有嘉義縣、宜蘭縣和雲林縣等三個縣市實施，要全國推動，窒礙難行。
漲因4〉法令不周全:罰則從寬 難抑制地價
今年2月中，「產業創新條例」修法，原本規劃納入「強制買回」條文，規定只要產業用地閒置三年、緩衝兩年，最多五年無法完成開發，就由政府以市價強制買回。
這個措施原本被視為抑制地價最有效的「尚方寶劍」，卻被認為侵害人民財產權，在院會審議階段時被抽走。
另外一把「小刀」──「產業用地閒置認定原則」，也在今年3月初喊卡。
原本該原則有一個附屬規定，企業在購買閒置土地後半年內應取得建照，之後一年半內再拿到使用執照，否則追溯回產權移轉那天，對企業加徵五倍的公共設施維護費。
但有企業認為兩年內完成使用的時間過趕，今年2月訴願成功，工業局終止該附屬規定。
工業局已著手規劃、預計今年底再提出「產業用地政策精進方案」。 陸信雄表示，方案中將設立「以租代售」，規定兩成土地只租不售，另八成則是「租優於售」，希望活絡土地。
「其實不缺政策工具，缺的是政府的執行魄力！」長期觀察產業用地政策的「台灣環境資訊協會」研究員張淑貞呼籲，中央與地方政府應拿出「棍子」，杜絕「圈地、養地、炒地」的惡性循環，才能讓工業用地回歸生產使用，壯大產業競爭力。
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