房價四大合理行情估法

破盤惹的禍 四大合理行情估法全失靈2017-07-11 08:14:16 經濟日報 

房市近來多空訊息交錯，建案開價高低也拉大，專業人士說，房市原有四大評估合理行情方式，但一連串破盤戰下來，已全數崩潰失靈，現在買房不想買貴，一定要落實多看多問多比較。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，預售屋行情合不合理，過去最常用的抓法，是用中古屋加三成來算，以板橋江子翠來說，當地中古大樓先前行情一坪45~50萬元，預售屋合理行情就是六字頭，好一點就開到七字頭。

但是江翠北側重畫區開出四字頭破盤價後，周邊新建案行情大亂，有的堅守六字頭，有的跟進下殺到四字頭，已比中古屋還便宜，也就是所謂房價倒掛，再用中古屋加三成這種抓法，買貴的機率相當高。

第二種合理行情抓法是，用土地標售容積單價來推算。譬如北市一塊住三土地以一坪200萬元標出或交易，住三容積率為225%，換算每坪容積單價約89萬，合理推案價格大約是八、九字頭。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，表面上容積單價只算到土地成本，建商還需要營建、管銷成本，但是法定容積率不含陽台、梯廳等公設，這些面積仍可出售，因此一般建案售價只要和容積單價相當，就有一定獲利。

何世昌說，這種評估方式現在也失靈，因為現在建案降價，地價沒跌，建商推案大多另以容積移轉、申請獎勵或從降低建材等級來降低售價，依照土地公開標售或交易行情來抓建案價格，大多偏高。

第三種是用同區比價方式。譬如區域有多個建案，過去只要排除創新高的案子，看看其他建案開價或成交價格，大約就可知道區域合理行情。現在也行不通，因為除了有價格極高的案子，也有極低的建案，價差落差極大，難以評估合理行情在哪裡。

第四種則是看實價登錄揭露的新成屋行情，過去雖有一些交易，價格明顯偏離市場，但只是極少數，現在很多揭露的價格，看似價格不低，其實建案送裝潢，送家電，實際價格可能揭露行情低了5%甚至一成。

何世昌表示，面臨價格混亂，現在購屋希望買到合理價格，必須要比以前更認真比價，過去只要看兩三個案子就可決定，現在可能得把區域全部案子看過一遍，才能判斷自己想買的房子，價格是不是合理。