居住不正義

社論－預售屋制度是「居住不正義」的導火線中時電子報 – 2012年4月2日 上午5:30有一個坊間流傳的笑話：某甲到麵攤吃麵，他先點了牛肉麵，隨後想到萊克多巴胺的疑慮，馬上跟老闆說換成海鮮麵；海鮮麵吃完後，他大搖大擺沒付帳就走出去。老闆攔住他說：「先生，您還沒付錢。」他回答：「我該付什麼錢？」老闆說：「您吃了海鮮麵，當然要付海鮮麵的錢。」他說：「海鮮麵是我拿牛肉麵換的啊！」老闆說：「那您就付牛肉麵的錢吧！」客人回答：「老闆，別開玩笑，我又沒吃牛肉麵，幹嘛要付牛肉麵的錢？」說完後就大爺不甩地走了。
前面笑話裡的主角當然是個無賴；在現實社會中，由於預售屋制度的存在，建築業的經營模式具有類似性質，常被金融業者形容是不花本錢就能財源滾滾的暴利行業。建商在整個不動產的開發過程中，整個資金取得的流程，幾乎不用自有資金：在取得土地時辦理「土地貸款」、興建時辦理「建築融資」、完工交屋後辦理「分戶貸款」，就與前述「牛肉麵」換成「海鮮麵」，一路換下去的情況相似。更相似的是，兩者幾乎都不花自己的錢，一個是吃飽喝足，另一個則賺得心滿意足。
當建設公司看中一塊地，與地主簽訂買賣合約後，同時也推出預售屋招攬。一般預售屋購屋者的付款時程是簽約時付15％，施工期間依約定完工進度付款15％，完工交屋時付70％。因此建商在購地時向銀行辦理「土地貸款」，土地價款的65％至70％來自銀行貸款，其餘的資金來自購屋者的簽約款。要注意購屋者所付的15％，是房價的15％而不是地價的15％，金額可能達到土地款的20％~30％，因此建商在購地時幾乎是不花錢。
一旦開始興建，建商就把「土地貸款」轉為「建築融資」，銀行依照完工進度撥款，購屋者也依進度繳納房價的15％，所以所需經費還是由銀行和購屋者付款買單，建商幾乎不必動用自有資金。到最後完工交屋時，建商通常與銀行合作，將整批房屋辦理「分戶貸款」後，過戶給購屋者，銀行與建商回收資金。整個流程裡，建商幾乎不用拿出任何資金就賺得鉅額利潤。前述笑話裡的無賴只騙得一碗麵，建商在預售屋制度下，公然、合法地賺得鉅額利潤。
最近鬧得沸沸揚揚的文林苑都更案，坊間都把焦點放在「都市更新條例」第25條之1、第34條及第36條。其中第25條之1變相授權政府強徵土地，第34條允許更案還沒獲得全部住戶同意，建商就可以申請取得建照，第36條則授權政府強制拆除「釘子戶」。輿論焦點在於批判政府公權力是否違憲，亦即對第25條之1的強制徵收及第36條的強制拆除口誅筆伐，認為侵害到民眾的財產權。其實第34條才是全案「居住不正義」的導火線。
文林苑案在都更計畫還沒有取得全數住戶同意前，建商就先依都更條例第25條之1「…按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）政府主管機關徵收後，讓售與實施者」的規定，申請政府強制徵收；再依第34條「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」規定，申請建照。而且無視於未來計畫是否可能生變，就有恃無恐地辦理預售。根據建商戴姓經理表示，本案原住戶三十多戶，預售屋達九十多戶，扣除分回給原住戶後的總銷金額約12億元，營建成本約10億元，預計獲利達2億元以上。
本案在建商方面，無論是申請強制徵收、申請建照甚至申請強制拆除，都是依照都市更新條例規定辦理，建商自覺無辜，甚至理直氣壯。然而，壞就壞在預售屋制度，建商在申請建照後就辦理預售，導致事情無轉寰餘地。因為建商規劃的九十餘戶均已銷售一空，若不硬著頭皮走下去，勢必發生違約情事，而且當初預售每坪平均45萬元，兩年來房價飛漲，對於無法交屋的客戶，將難以用原價還款，取消預售合約。因此，建商方面騎虎難下，乃「依法」向台北市政府要求依照都更條例第36條規定，執行強制拆除，從而導致文林苑都更案「居住不正義」事件的發生。
綜言之，預售屋制度正是文林苑都更案「居住不正義」事件的導火線，還賠上台北市政府及市長郝龍斌的形象。並且預售屋制度使建商在整個建案流程中幾乎無需資金成本，從而享有鉅額利潤，在房地產飆漲時獲利更豐厚；然而，一旦房地產景氣反轉，若預售成數不足，前述笑話中「牛肉麵」換成「海鮮麵」的把戲就玩不下去，因而可能造成違約問題，導致購屋者蒙受損害。其實，無論是「無本暴利」或「違約風險」，同樣都是「居住不正義」的現象。因此，政府相關單位應將視野擴大，處理整個建築業的「居住不正義」問題，而不宜只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，只處理都更條例，對於事件導火線的預售屋制度應一併尋求解決，才是正本清源之道。