畫地稱王

2012-04-06 第1309期
蠶食鯨吞建商有五大手法
黃琴雅手法一先插旗再「畫地稱王」
都更公司通常是建商的前哨站，幫建商整合到一定範圍後，再由建商介入。現在最普遍的手法是，都更公司或建商相中一塊區域，去買下一戶公寓住宅或私人道路地，再以住戶的身分去申請都更，現行法令規定，祇要一人以上具有產權的居民就可以「自行畫定都更範圍」，才會有樂揚建設這類將獨立產權的王家與八德路二段的店面硬是劃為都更區的情事發生。

也有不少建商以另類手段對付不想都更的住戶，像是位在空總附近大樓內，因為多數住戶反對參與隔壁空地的都更案，結果住在這裡將近三十年的住戶竟收到該大樓為「海砂屋」的通知書，甚至還發生地下一樓雙Ｂ轎車被火燒車的事件，讓住戶心生恐懼，全都質疑是建商為了爭取都更的惡劣手法。

手法二
魔術數字－－容積獎勵 前後不一


政府透過建築容積獎勵來鼓勵住戶參與更新，因為依據現行的分區管制的容積率，一戶分區為住三的四樓公寓，都更後分不回原有的室內面積，讓住戶都不想參與更新，加上建商不願意賺太少，地主不願意讓太多，才由政府透過容積獎勵幫建商讓利給地主，增加都更參與意願。前年八月郝龍斌更是針對四樓以下、住三的公寓祭出「一坪換一坪」的優惠政策，也就是容積獎勵上限達一○○％，這讓老舊住宅的住戶欣喜若狂。

但政府的美意卻可能被「建商」偷走！位在天母忠誠路上的一區都更案，最初建商談的是以舊容積獎勵計算，經市府審查後的容積獎勵增加，卻沒有回饋到住戶身上，而是建商將樓層墊高，從三十三層改成四十層樓，增加自己可以銷售的戶數，導致住戶不滿，現在糾紛還在持續中。重點是，建商承諾的容積獎勵祇是假設，最後還是要以市府核定的為主，不過，去年取消停車獎勵之後，整體容積獎勵有減少趨勢，建商可能會對住戶上下其手，住戶可千萬要留意。

手法三
關鍵數字－－土地分配比例


都更案通常是住戶出地，由建商幫忙興建，住戶則將都更後多出來的房地抵付給建商，讓建商可以銷售後賺回代建成本。一般而言，分配比例為六：四或七：三，舉例來說，土地持份十坪的地主，同意與建商分配比例為七：三，也就是同意將三坪土地持股讓給建商。

建商與地主的分配比例，關乎到地主的權益，地主比例愈高，分得的建坪才會大，是住戶跟地主談判的關鍵。通常地段愈好，地主談得的分配比例愈高，像是位在一件國父紀念館附近的都更案，建商已讓步到給地主八二與一八比，住戶還是不滿意。但通常建商不會對住戶詳加說明，祇會以一般通案為六：四來帶過，住戶可要留心，不要被建商蒙蔽。

近來住戶意識抬頭，多數地主不願意平白將容積獎勵與土地「贈」給建商，因此以自辦都更的方式，由住戶自組都更會，委託營造公司興建大樓，但通常蓋出來的建物不若建商規劃美觀，如著名的海砂屋仁愛晶宮大樓，自辦都更後因建材不優、售價又高達上百萬元，導致乏人問津。因此，最近就興起「代理實施」的都更公司，協助住戶規畫都更，解決住戶與建商的猜忌，或自辦都更建物不佳的問題。手法四
透過「容積移轉」 加高建坪面積


政府嘉惠建商的方式，最受爭議的就是「容積移轉」。以上述國父紀念館附近的都更案為例，因住戶意識高漲，建商分配比例太低，建商打算買道路用地或古蹟，將其容積移轉到此處，來增加建坪，為的是賺取該地段的利益。

「容積移轉」被視為容積管制的殺手。建商為了獲取更高的利益，到偏遠地方買道路地移轉到都會區來，讓建商任意蓋超高豪宅，城市面貌依舊紊亂，政府做都市計劃的分區管制就沒有必要了。

手法五
市府沒做都市規劃 任建商愈蓋愈高


實施都更後的台北變美了嗎？看看台北市容，都更過新大樓，旁邊盡是矮小的老公寓，加上建商為了可以賣更多戶數，一直要蓋超高大樓，像是元利建設位在金山南路、和平東路口，蓋一棟樓高三十八層、地下七層的超高建築，成為師大附近的龐然大物，是台北市少數容積獎勵加停車獎勵超過一○○％的都更案，其樓層之高遮住周圍四樓建物的陽光，引起鄰近住戶集體反彈，進而提起行政訴訟，最高法院在去年底裁定要求台北市府重新審查容積獎勵。對建商來說，都更是無本生意，最大的風險是協調住戶的時間成本，最怕談不成，前置作業的心血白費，一旦順利進行，交給建經公司信託，所有營建成本都來自於銀行貸款，最後賣房子，建商還能賺錢。因此，建商是否應該多站在都更住戶的立場設想，少賺一些，畢竟許多百姓一輩子祇有這麼一間房子，住戶想多爭取一些自己的權益，有何不可？