危險及老舊建物重建不可圖利少數人！
然而，行政院在未與外界充分溝通之下，於105年12月29日火速通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，該草案將於近日交付立法院進行審議，惟該草案經客觀檢視後，仍有諸多問題。
一、提高容積率及建蔽率獎勵
該草案第六條規定，應限期或強制拆除的危屋，以及屋齡超過30年須拆除重建的老屋，除了容積率提高至法定容積率的1.3倍之獎勵外，其建築物的建蔽率，可由各地方政府酌予放寬。另外該草案規定，三年內申請之重建計畫，得再給予各該建築基地基準容積率10%的獎勵。按給予1.3倍容積率及酌予建蔽率之優惠，是否經過精確之政策成本效益分析？尤其為何對三年內申請之重建計畫，須再給予容積率10%之獎勵？其理論依據為何？相關重建計畫有無必要急於三年內完成嗎？須充分對外說明！
二、高度限制解禁有無影響評估？
該草案第六條規定，重建計畫的建築物高度，除因飛航安全管制外，不受建築法令及都市計畫法令之建築高度限制。建築物高度限制解禁，對天際線及相關景觀的影響，有無進行相關的影響評估？例如，總統府、龍山寺與芝山岩等景觀管制區將面臨管制等相關問題，台北市政府對此也有不同意見。
三、租稅減免優惠合理性
我國租稅制度須建立在合理性與公平性作全盤考量，惟該草案第六條規定，重建期間免徵地價稅，重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。另原建物所有權人，重建後未移轉者，房屋稅得終身減半徵收，如此大方的減免優惠，有無必要？似乎已不符合合理的比例原則且亦會造成援引比照問題，財政部沒有任何意見嗎？
四、個案開發規模問題
都市更新最低經濟規模原則是在1,000平方公尺，但該草案並未規定最低開發規模，該草案實施後，放任建商逐筆申請，將到處都是「點」的零星高密度開發，可能造成都市景觀突兀，街廓零碎開發破壞都市整體規劃，未來都市景觀及整體發展將處於失控狀態！
五、審查程序應更為專業透明
該草案第五條規定，新建建築物的起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，向直轄市、縣市主管機關申請核准。按該等開發個案事涉重大利益，在審查過程當中宜引進外界專家學者或第三方之公證人參與審查，俾利更為透明，並兼顧公共利益。
六、提供資金貸款保證？
依草案第十條規定，主管機關得視財務狀況擬訂計畫，辦理下列重建工程必要資金貸款保證：
（一）經直轄市、縣（市）主管機關依本條例前條規定輔導協助，評估其必要資金之取得有困難者。
（二）以自然人為起造人，無營利事業機構協助取得必要資金，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。
（三）經直轄市、縣（市）主管機關評估後應優先推動重建之地區。按政府要保證相關債務依公共債務法規定，係屬政府負債，必須納入政府債務限額控管；另依照預算法規定，須編入各地方政府預算，係屬政府重大財政事件，宜進一步審慎評估。此外，對民間的開發個案提供財務保證，是否合適？各界是否接受？宜進一步評估其可行性！
整體來看，該草案為因應人口老化與提高人民居住品質，基本方向正確。惟其政策工具包括：提高容積率及建蔽率獎勵、解除建築物高度限制、房屋稅及地價稅減免、及提供資金貸款保證，均為政府公權力之特許，而其可能的政策效果，僅有極少數人獲取巨大利益，對產權單純的囤房族、大地主等最容易符合獎勵標準，一般傳統公寓受限於戶數眾多、產權複雜，難以符合「全體土地及合法建物所有人同意」之申請條件，不符公共利益普遍原則，同時其與都市更新條例的競合等問題尚待釐清，因而建議該草案宜再進一步修正更為周全，並召開公聽會，聽取各界意見後，再行推動！
Comments
Post a Comment