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每坪省5萬

專家傳授砍價絕招
2012-03-16 08:05 中時雜誌「價格合理,天天都是三二九檔期」,戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立說,「奢侈稅使得追價動能熄火,現在只剩自住與長期投資買盤支撐市場,惟有合理價才會有成交。」顏炳立還提醒建商與代銷,「開出高價吸引不了人,仍是得降價出售。」

折半法抓合理價

多數房地產專家都認為今年價格持平,之後往上還是往下走,則要視屆時的經濟與政府對房市政策調控的情形,不過以資金潮帶動通貨膨脹的情形來看,賣方也難以對價格讓步,如何在三二九檔期挑到好房,「抓出合理價不吃虧」,是顏炳立首要的建議,方式是「折半法」:第一先抓出台北市中心預售屋的平均成交價,例如一坪約為一六○萬元,外圍地區文山、景美、內湖、南港、萬華、大同等地大概就對折,為八十萬元;過河過橋之後的新北市房價就只有台北市外圍區的一半,約四十萬元。

而同一地區新舊成屋又有不同的計算方式,若某新成屋成交均價在一六○萬元,附近預售案以基本報酬率七%、蓋三年推算,該預售案合理價應落在一九四萬元左右(160×0.21+160),附近的中古屋合理價格則不能超過折半的八十萬元,否則沒有支撐。

住展房屋網總監陳韻如陳韻如則指出,目前的議價空間約在一○%~一五%,但要看個案的買氣,研判方式為找不同時間來看看房的人多不多,包括接待中心坐了幾桌、停車場車子多不多等,並且切記不要第一次就下訂,要多到附近個案打探目標個案的價格。

UNIQLO平價實用概念

大聲行銷顧問執行總監田大權也指出,除了景氣有待商榷,政府要導正房市機制明確,因此不少建商都想盡速落袋為安,今年三二九檔期各建案都有議價空間,「不過不太可能讓你七折買,主要是房價也沒有多鬆動,如果有人願意七折賣,最好想一想這間房子是否真的保值抗跌?」

田大權建議,三二九買房術要以「UNIQLO」的平價實穿概念挑屋,「低公設、符合生活所需」絕對是首要要件,並且成屋優於預售,主要是預售案除了有三年施工期,還有二年奢侈稅「綁約」,換句話說一棟預售屋一綁五年,這對自住者而言也一樣有資金需求壓力;若資金不足一定得買預售,先問案場何開工,愈早開工代表建商資金壓力較大,折讓幅度也會較多,這個方法也可以套用在將完工準備交屋的結構體個案上,因為房價出現下跌壓力,建商會擔心交屋不順,議價空間也會較多。
北市首選大同、萬華

台灣房屋研究中心執行長邱太●則提供針對中古屋的私房「五萬元砍價術」:先上網查出目標房附近的成交行情,包括法拍價,「最後的底限價」就是附近成交行情每坪減五萬元,有裝璜的還要再減二~三萬元,「不一定買到,但總會遇上缺錢的屋主。我建議對仲介不要付斡旋金,同時限期二、三天內回覆屋主的決定。」

至於在居不易的雙北市要「買哪裡?」永慶房產事業群總經理葉凌棋建議,自住型部分,年輕人可以等政府政策房,投資型則建議往精華區與已經沒有土地供給釋出的地區,其他換屋族可以考慮比蘆洲、三重、新莊便宜,而且交通建設日趨好轉的汐止,以及夾在三重、林口、新莊,有洲子洋重劃區啟動的五股,其中汐止還可以找到每坪三十萬元的新屋,五股預售則在三十萬元左右,都有補漲空間。

市區方面,陳韻如建議台北市區裡挑房價漲幅不高、且交通方便的大同與萬華區,資金水位再多一點的,邱太●則建議看南港、遠雄大巨蛋附近與內湖五期,新北市則可以考慮跟著政府政策走,例如二重疏洪道都會公園計畫等。

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