買商辦 先算租金報酬率

買商辦 先算租金報酬率
2009/10/17【經濟日報
商辦交易熱度不減，租用情況卻不佳，市場走勢詭異... 圖／林俊良
房地產市場進入傳統旺季，台北市住宅市場熱呼呼，房價衝上歷史新高，商用不動產市場卻愈走愈詭異。儘管商辦交易熱度不減，建商、壽險業者積極吃貨，但實際租用情況並不佳，空置率上升且整體租金也走低。

租賃市場與買賣市場不同調，主要是因為經濟情勢轉佳前，企業租用商辦的需求未擴張；但在兩岸開放題材加持下，房市長期看好，資金紛紛湧進卡位。

專家建議，現階段商辦產品在熱錢推升之下，已非「現有價值」，而是開始反映「未來價值」，建議一般投資者若要投資商辦產品，應先精算租金投報率後再出手。

根據商仲業者戴德梁行發布的報告指出，今年第三季商用不動產的交易量為246億元，前三季的累計交易金額已達632億元，再加計新光人壽前幾天砸下的115億元，全年可望挑戰1,000億元。

北市A辦 租金下跌

戴德梁行報告也指出，台北市A辦呈現空置率攀升、租金下跌的態勢。

仲量聯行日前也發布第三季報告，結果顯示第三季台北A級商辦因有三棟大樓取得使用執照，供給增多，空置率上升2.7%，來到16.5%，相當於1.48萬坪。

在非自用的A級商辦中，有43%的大樓空置率都上升，顯示各產業對A級商辦需求疲軟，這使得平均租金下滑為每坪每月2,425元，下滑幅度為2.4%。與金融風暴初期相比，台北A級商辦租金至今已經下修6.4%。

仲量聯行副總吳瑤華表示，由此可看出台北市商辦市場尚未回復到最佳狀況，市場原預期兩岸關係改善的效應也尚未顯現，不過，租金下滑的速度的確減緩了。

與去年商辦市場高點相比，整體租金行情下滑6.4%，若與亞洲其他城市比較，台灣的跌幅並不算大。吳瑤華指出，香港、東京及新加坡等地的租金行情，都較去年高峰時下滑超過四成。

企業退租 短空長多

吳瑤華表示，有許多企業縮減面積維持營運，這對商辦市場來說其實是好的現象，因為不論是出租方或承租戶，都可繼續生存。這些退租的面積，未來隨這家公司營運好轉，有機會重新承租。一般預期台北市商辦市場租賃情況會持續走佳。

若一般投資人對商辦產品有興趣，台灣房屋首席總經理彭培業建議，應先評估價格是否合理，而價格則可從報酬率回推。

比方說，目前台北市A辦每個月、每坪的租金約2,500元，用3.5%的報酬率回推，其不動產價值約每坪85萬元。若精算台北市最頂級的商辦101金融大樓，高樓層平均租金約每坪4,000元，明年成熟穩定期的租金可達每坪5,000元，以此推算，101金融大樓的不動產價值約每坪171萬元。

彭培業說，一般投資人投資商辦時，得確認是否能有穩定且合理的租金收益，才能等待增值，財務壓力又不至於太大。