頂樓加蓋 房價按坪數1/3計

地下室、頂樓加蓋 房價按坪數1/3計
* 2009-09-27 * 工商時報
　頂樓加蓋的鐵皮屋，由於沒有產權，因此不算在權狀坪數裡，房價應以三分之一的坪數計算。圖/本報資料照片

　頂樓加蓋的鐵皮屋，由於沒有產權，因此不算在權狀坪數裡，房價應以三分之一的坪數計算。圖/本報資料照片
　社區中庭會拉高公設比。圖/本報資料照片

　社區中庭會拉高公設比。圖/本報資料照片

　房子的公設比備受重視，購屋人除了在房屋總價上精打細算，居住空間更要「坪坪計較」，專家提醒，切勿只將總價與總坪數推算單價，就誤以為每坪單價較便宜，其實未必划算；不論是老公寓或電梯大樓產品，購屋人都應了解其中玄機。

　最常見的就是4、5層樓的公寓產品，很多住頂樓的住戶，會在頂樓加蓋、擴大活動空間，台灣房屋提醒，「頂樓加蓋」由於沒有產權，因此不算在權狀坪數裡，房價應以三分之一的坪數計算。

　假設買方丁先生看中一棟4樓30坪的公寓，屋主在頂樓加蓋18坪的空間，開價共是1,200萬元，台灣房屋指出，丁先生換算每坪單價時，不應以總坪數48坪計算、回推每坪單價25萬元，而是先將頂樓加蓋18坪的空間，以三分之一坪數計算為6坪，再加上4樓的30坪共是36坪，換算成每坪單價為33.3萬元較合理。

　有巢氏房屋發言人施亮州說，頂樓加蓋屬於違章建築，買方必須承擔隨時被拆除的風險，所以房價應以工程造價計算，若是鐵皮屋構造，每坪造價 1萬元，若是磚牆構造，每坪造價2萬元，至於鋼筋混凝土構造，則每坪造價約3萬元至7萬元，再依此推算房價。想住在一樓的民眾，若發現房子有地下室，房價也必須以一樓住家的三分之一坪數計算。

　至於電梯大樓，應選擇公設比20％左右的產品最划算。信義房屋企研室經理蘇啟榮說，早年的電梯大樓產品，公設比多在14％~15％，後來為了提高賣相，建商陸續增加健身房等公共休閒空間，使得公設比也提高約4％。

　而自2003年北縣蘆洲大囍市火災後，政府重新檢討大樓消防安全問題，並在2005年規定8樓以上的大樓，必須配置雙逃生梯，使得新大樓的公設比突破30％大關。

　由信義房屋統計各總價的公設比可發現，台北市的電梯大樓，公設比相對較少的總價都介於1,500萬元至3,000萬元間，此區間有不少是在民國70年代的舊大樓或華廈產品，公設比約19.9％~20.7％，運用的公設空間具實用性，住戶本身的實際居住坪數也不會太小，算是「把錢花在刀口上」的精明購屋法。