買到漏水屋 婦人提告解約一審敗訴
法源編輯室 / 2009-07-06
一位單親媽媽申姓婦人前年透過房屋仲介公司，在高雄鳳山買下一戶屋齡三十年的透天厝，但在簽約之後才發現該房屋有嚴重的漏水問題。申姓婦人不滿賣方未依約修繕交屋，提告要求解約並加倍返還已付的價金共新臺幣兩百七十六萬元，但高雄地方法院找來結構技師鑑定，認為該屋漏水之情形只要約三萬五千四百元就能修復，日前判申姓婦人敗訴，不得解約。

在高雄市經營家庭式成衣代工的申姓婦人表示，前年七月四日，她買下鳳山市南江街一棟中古透天厝，一、二樓外加三樓鐵皮加蓋總價共計三百八十八萬元。沒想到雙方簽約兩個月後遇到豪大雨，該屋不但頂樓窗戶水泥脫落、雨水滲入二樓天花板，二樓地板及樓梯間也都積水。她要求賣方進行修繕改進，交屋日期也因此延後，但一直到十一月底交屋前問題都沒獲得解決。申姓婦人覺得賣方沒有解決問題的誠意，因此拒付房屋尾款兩百五十萬元，不料賣方竟然指她違約，雙方因此對簿公堂。

審案法官為釐清爭議，委託高雄結構技師公會鑑定，結果證實有六項漏水瑕疵，但與房屋結構並無關聯，評估修復費用約為三萬五千四百元。因此，法官認定買方只能要求賣方修繕或減少價金，不能逕行解約，判申姓婦人敗訴。對此判決，申姓婦人不滿表示：「三萬五怎麼修得好？我請兩個師傅來看，估價都超過三十萬！」、「契約上明明寫房屋現況沒有滲漏水，也規定有漏水必須在交屋前修復。」被告屋主方面則沒有對判決表示任何意見。

關於瑕疵擔保，民法第３５４條第１項本文規定，物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第３７３條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。民法第３５４條第１項但書則規定，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。同條第２項則指出，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

而瑕疵擔保效力則是規定於同法第３５９條，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。或第３６０條，買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。

賣方本來就應該對於賣出的房屋為瑕疵擔保，雖不至於解除契約，但仍有可能會減少價金。為避免日後有糾紛，民眾在簽訂房屋買賣契約前，一定要明白約定房屋發生漏水現象時的責任歸屬。若是透過仲介業者，針對業者所提供的房屋漏水保固書中各項條款，也要進行詳細的了解後，再進行簽署，才能保障自身的消費權益。

買屋如果是透過仲介公司成交，業者對於房屋是否有滲、漏水，應有調查或提出證明商品無瑕疵的義務。因此，交屋後如果發現漏水的狀況，消費者得要求仲介公司負賠償責任；而賣方若是為一般人，在半年之內，也可要求原屋主負瑕疵擔保責任。